Le guide de la Copropriété : tout ce qu’il faut savoir
La copropriété représente un concept juridique complexe. En effet, elle consiste à partager la propriété d’un bien immobilier entre plusieurs personnes. Que vous soyez propriétaire, locataire ou investisseur, vous devez comprendre les règles qui encadrent ce dispositif. Ainsi, vous éviterez les problèmes juridiques et financiers. Dans cet article, nous vous présentons un guide complet sur la copropriété et ses aspects essentiels.
En bref La copropriété est un régime juridique où plusieurs personnes possèdent conjointement un immeuble divisé en lots. Chaque copropriétaire détient une partie privative et une quote-part des parties communes. La gestion est assurée par trois organes : le syndic, l’assemblée générale et le conseil syndical. Les lois Alur (2014) et Elan (2018) ont modernisé ce dispositif.
Définition de la copropriété
La copropriété désigne un régime juridique où plusieurs personnes possèdent conjointement un bien immobilier. Concrètement, chaque propriétaire détient une partie indivise de la propriété. En contrepartie, il participe aux frais et aux décisions de gestion.
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi ancienne s’est adaptée aux évolutions des besoins des copropriétaires par des modifications législatives régulières. Les plus récentes sont issues des lois Alur (2014) et Elan (2018).
La copropriété est-elle obligatoire ?
Selon l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, la copropriété s’applique dès qu’un immeuble bâti se divise en lots. De plus, chaque lot doit appartenir exclusivement à un copropriétaire. Dans ce cas, le dispositif juridique devient obligatoire.
Toutefois, les propriétaires peuvent créer volontairement une copropriété. Par ailleurs, un tiers peut également demander cette mise en copropriété. Par exemple, un créancier hypothécaire ou un locataire peut en faire la demande. Le juge ordonne alors cette mise en copropriété.
Quels sont les changements apportés par la loi Alur ?
La loi Alur de 2014 renforce la transparence et la sécurité juridique des copropriétés. Elle améliore également la qualité de vie des copropriétaires. Voici les principales mesures introduites :
- La loi Alur impose un fonds de travaux dans les copropriétés de plus de 10 ans. Ce fonds finance les travaux d’entretien courant. Chaque copropriétaire verse une contribution annuelle ne dépassant pas 5 % du budget prévisionnel.
- Les copropriétés de plus de 10 ans doivent réaliser un DTG (Diagnostic Technique Global). Ce diagnostic évalue l’état de l’immeuble et préconise les travaux nécessaires.
- La loi Alur simplifie les règles de vote en assemblée générale. Les travaux d’entretien courant nécessitent désormais 50 % des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Quels sont les changements apportés par la loi Elan ?
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a introduit plusieurs mesures visant à rendre la gestion des copropriétés plus transparente.
D’abord, la loi simplifie les procédures administratives et encadre les honoraires des syndics grâce à un barème des prestations courantes. Par ailleurs, les copropriétaires peuvent désormais réaliser certains travaux d’accessibilité sans accord de l’assemblée générale. Enfin, la loi crée un registre national des copropriétés.
Quels sont les organes de la copropriété ?
Trois organes assurent la gestion d’une copropriété :
- Le syndic est un professionnel qui gère l’administration et les finances de la copropriété. Il applique les décisions de l’assemblée générale et veille au bon fonctionnement de l’immeuble.
- L’assemblée générale constitue l’organe décisionnaire. Elle se réunit au moins une fois par an. Les copropriétaires y prennent toutes les décisions relatives à la gestion.
- Le conseil syndical regroupe des propriétaires élus par l’assemblée générale. Ce groupe assiste le syndic dans la gestion quotidienne de la copropriété.
Quels textes fixent les règles de la copropriété ?
Plusieurs textes encadrent juridiquement la copropriété. Premièrement, le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement. Il précise les droits et obligations des propriétaires ainsi que les modalités de gestion. Deuxièmement, les décisions de l’assemblée générale s’imposent à tous les propriétaires. Troisièmement, les lois et décrets relatifs à la copropriété définissent le cadre général.
Quels sont les droits et devoirs des copropriétaires ?
Les droits et devoirs des copropriétaires sont définis par le règlement de copropriété, la loi et la jurisprudence.
Droits des copropriétaires
- Droit de propriété : chaque copropriétaire est propriétaire exclusif de son lot et peut en disposer comme il le souhaite.
- Droit de vote : chaque copropriétaire participe aux décisions prises lors des assemblées générales.
- Droit d’accès aux parties communes : les copropriétaires utilisent librement les parties communes de l’immeuble.
- Droit à l’information : chacun doit être informé des décisions et des travaux effectués.
Devoirs des copropriétaires
- Payer les charges : chaque copropriétaire paie sa quote-part de charges de copropriété.
- Respecter le règlement : chacun respecte les règles de vie établies dans le règlement.
- Participer aux décisions : chaque copropriétaire participe aux assemblées générales.
- Entretenir son lot : chacun est responsable de l’entretien de ses parties privatives.
- Contribuer aux travaux : chaque copropriétaire contribue aux travaux décidés en assemblée générale.
Quid des litiges en copropriété ?
Malgré les règles strictes qui régissent la copropriété, des litiges peuvent survenir entre les propriétaires ou avec le syndic. Les litiges les plus fréquents portent sur :
- Les impayés de charges qui entraînent des difficultés financières pour la copropriété.
- Les travaux qui génèrent des désaccords sur leur coût et leur pertinence.
- Les nuisances (bruits, odeurs, animaux) qui affectent les voisins.
En cas de litige, privilégiez une solution amiable ou faites appel à un médiateur. Si cela échoue, saisissez la justice pour faire valoir vos droits.
Quelles sont les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété sont les dépenses engagées pour la gestion et l’entretien de la copropriété. Elles sont réparties entre les propriétaires selon leur participation aux charges.
Les charges générales
Elles couvrent l’administration de l’immeuble (honoraires du syndic, assemblées générales), l’entretien (nettoyage, ordures ménagères) et la conservation (ravalement, toiture). Tous les copropriétaires participent à hauteur de leurs tantièmes.
Les charges spéciales
Elles concernent les services collectifs (gardiennage, sécurité) et les équipements communs (chaudière, ascenseur). Ces charges sont payées en fonction de l’utilité pour chaque lot.
Quelles sont les règles de vote en copropriété ?
Les règles de vote correspondent à des situations particulières. Chaque copropriétaire dispose d’une voix. Les décisions courantes sont prises à la majorité simple des présents ou représentés. Les travaux importants nécessitent la majorité absolue de tous les copropriétaires. La modification du règlement requiert également cette majorité absolue.
Questions fréquentes
Vous souhaitez consulter un règlement de copropriété ? Obtenir un règlement de copropriété
Non, une fois votée en assemblée générale, la charge s’impose à tous les copropriétaires. En cas de désaccord, vous pouvez contester la décision devant le tribunal dans les deux mois suivant la notification du PV.
Vous pouvez le demander au syndic, au notaire lors d’un achat, ou le commander en ligne auprès du service de la publicité foncière via Hypothèques en ligne.
Ce sont deux façons d’exprimer la quote-part de chaque lot. Les tantièmes sont exprimés en pourcentage, les millièmes en fraction sur 1000. Les deux servent à calculer la répartition des charges.
