Comment recouvrer les charges de copropriété ?

L’ensemble des copropriétaires doivent régler les charges afférentes à leur lot ainsi qu’à leur quote-part des parties communes.
Toutefois, les contentieux liés à l’absence de paiement des charges de copropriété ne cessent d’augmenter. Cela, que les copropriétaires soient de bonne ou de mauvaise foi. Ces défaillances mettent en danger l’équilibre financier de la copropriété et peuvent entraîner également la responsabilité du syndic pour négligence. Il convient alors pour celui-ci d’être vigilant et rapide, afin de recouvrer les charges de copropriété. Il dispose pour ceci de plusieurs outils juridiques.

Quelles sont les charges recouvrables ?

Pour être recouvrables, les charges doivent cumuler trois caractéristiques :

• elles doivent être certaines, c’est à dire votée lors d’une assemblée générale des copropriétaires
• elles doivent être liquides
• enfin, elles doivent être exigibles

Il s’agit des charges courantes, portant sur l’entretien de la copropriété mais également les charges exceptionnelles relatives à des travaux non courants (ravalement de façade par exemple).

Quels sont les outils à disposition des syndic pour récupérer les charges non payées ?

Il existe bien entendu les règles du droit commun propres aux créanciers comme la saisie-attribution, la saisie-vente ou même la saisie conservatoire.
Mais les syndicat des copropriétaires disposent également de garanties spécifiques.

L’hypothèque légale

L’article 19 de la Loi du 10 juillet 1965 énonce que “les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garantis par une hypothèque légale sur son lot (…)”.

Par conséquent, toutes les sommes dues par un copropriétaire peuvent faire l’objet d’une garantie hypothécaire comme les provisions et charges communes, la participation à l‘entretien, courant et à l’administration de la copropriété, mais également les dommages et intérêts et les frais de procédure éventuels… A noter que l’hypothèque ne peut pas être inscrite pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Bon à savoir : comme toute hypothèque, celle-ci doit être inscrite auprès des services de la publicité foncière.

Le privilège immobilier spécial

Grâce à ce privilège, le syndic des copropriétaires bénéficie d’une priorité sur les autres créanciers du copropriétaire défaillant.
C’est l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui vient définir ce privilège spécifique :
“Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil : l’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du c du II de l’article 24, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens”.

A noter que le privilège immobilier spécial ne garantit que les créances de l’année en cours et des quatre dernières années.

Bon à savoir : par ce privilège, le syndic peut former opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire débiteur.

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