Les servitudes : définition, types et fonctionnement
Le régime des servitudes est complexe et occasionne de nombreux litiges devant les tribunaux. Les conflits entre voisins peuvent devenir explosifs très rapidement lorsqu’une servitude est en jeu.
Ce guide complet vous aidera à comprendre les servitudes : définition, types, caractéristiques, création et extinction. Nous abordons également le cas courant de la servitude de passage.
En bref Une servitude est une charge imposée sur un terrain (fonds servant) au profit d’un autre terrain (fonds dominant). Elle peut être légale, naturelle ou conventionnelle, continue ou discontinue, apparente ou non. La servitude est attachée au bien et se transmet avec lui. Elle peut s’éteindre après 30 ans de non-usage. Pour connaître les servitudes d’une parcelle, demandez un état hypothécaire.
Qu’est-ce qu’une servitude ?
L’article 637 du Code civil définit la servitude comme une « charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Le mot « héritage » désigne toute propriété immobilière privée.
La servitude possède ainsi deux natures :
- elle est une limite au droit de propriété, une contrainte pour le fonds qui la subit,
- elle est un droit complémentaire au droit de propriété pour le fonds qui en bénéficie.
Une servitude peut s’établir sur un immeuble bâti ou non bâti. Elle concerne les propriétés privées mais aussi les immeubles du domaine privé de l’État ou des collectivités.
Quels sont les éléments constitutifs d’une servitude ?
L’article 637 du Code civil réunit trois éléments constitutifs : un fonds, des propriétés distinctes et un fonds affecté au service d’un autre fonds.
Le fonds
Le fonds correspond au sol et à tout ce qui y est fixé. Cela inclut les constructions bâties sur le sol ou dans le sous-sol : bâtiments, canalisations, piliers, poteaux bétonnés, ponts, barrages, etc. Les végétaux en font également partie.
Les propriétés distinctes
Pour constituer une servitude, deux fonds appartenant à des propriétaires différents sont nécessaires. Ces fonds doivent être voisins mais pas forcément contigus.
Un fonds affecté au service d’un autre
On distingue le fonds servant (qui supporte la servitude) et le fonds dominant (qui en bénéficie). Cette relation asymétrique produit une charge pour l’un des propriétaires et un service pour l’autre. La servitude doit conférer une utilité au fonds dominant et rester attachée au bien immobilier.
Comment naissent les servitudes ?
Les servitudes ont des origines diverses selon les situations.
Les servitudes légales
La loi établit certaines servitudes directement. On les appelle servitudes légales. Parmi elles : la servitude de vue, la servitude de désenclavement (passage), la servitude de recul des plantations et la servitude d’écoulement des eaux.
Les servitudes naturelles
Ces servitudes découlent de la situation des lieux. Des règles légales les encadrent. Par exemple : la servitude de l’écoulement des eaux ou du bornage.
Les servitudes conventionnelles
Deux propriétaires peuvent créer une servitude par décision commune. Ils formalisent alors leur accord par un acte écrit rédigé par un notaire. L’acte est ensuite publié pour produire effet auprès des tiers. Exemple : la servitude non aedificandi (interdiction de bâtir).
La prescription trentenaire
Une possession de 30 ans peut également créer une servitude. Toutefois, celle-ci doit être continue et apparente pour que ce mécanisme fonctionne.
Les trois caractères de la servitude
Caractère réel : la servitude porte sur un fonds, non sur la personne de son propriétaire.
Caractère accessoire : la servitude ne peut être séparée de la propriété des fonds. Elle se transmet de plein droit avec la propriété lors d’une vente ou d’une succession.
Caractère perpétuel : la servitude existe aussi longtemps que les fonds auxquels elle est liée, sauf cas d’extinction.
Les différents types de servitudes
Les servitudes se classent selon plusieurs critères :
- Continues : usage sans intervention humaine (conduites d’eau, vue)
- Discontinues : nécessitent l’intervention humaine (droit de passage)
- Apparentes : avec ouvrage extérieur visible (chemin, fenêtre)
- Non apparentes : sans signe extérieur (canalisation enfouie)
Des combinaisons sont possibles. Par exemple : une servitude de vue est continue et apparente, tandis qu’une servitude de passage est généralement discontinue et apparente.
Comment les servitudes prennent-elles fin ?
Le Code civil prévoit plusieurs cas d’extinction des servitudes :
- Impossibilité d’user de la servitude
- Confusion des fonds : réunion des deux terrains dans la même main
- Non-usage pendant 30 ans : prescription extinctive
- Renonciation du propriétaire du fonds dominant
- Accord commun des deux propriétaires
Le cas courant de la servitude de passage
La loi reconnaît au propriétaire d’un terrain enclavé un droit de passage sur la propriété voisine pour accéder à la voie publique. L’accord du propriétaire du fonds servant n’est pas nécessaire pour cette servitude légale.
Le propriétaire du fonds dominant peut passer sur le terrain voisin à trois conditions : utiliser le passage le plus court vers la voie publique, choisir l’endroit causant le moins de dommage au fonds servant, et verser une indemnité proportionnelle aux dommages occasionnés.
Pour tout savoir sur ce sujet, consultez notre guide complet de la servitude de passage.
Comment savoir si une servitude existe sur ma parcelle ?
Pour savoir si une parcelle est grevée de servitudes, plusieurs solutions s’offrent à vous :
- Commander un état hypothécaire : ce document officiel mentionne les servitudes publiées
- Consulter l’acte de vente ou le règlement de copropriété
- Demander une copie de l’acte notarié établissant la servitude
Pour en savoir plus, consultez notre guide : comment connaître les servitudes d’un terrain.
À lire également : servitudes non mentionnées dans l’acte de vente : quels risques ? et servitude de vue : définition et distances légales.
Questions fréquentes
Non, une servitude conventionnelle ne peut être supprimée que par accord des deux propriétaires ou par décision de justice. Les servitudes légales s’éteignent uniquement si les conditions légales ne sont plus réunies.
Oui, le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur de toutes les servitudes grevant le bien. Le notaire vérifie l’état hypothécaire et les mentionne dans l’acte de vente. En cas d’omission, le vendeur engage sa responsabilité.
Le propriétaire du fonds servant peut clôturer son terrain mais doit laisser un accès permanent au bénéficiaire. Une porte ou un portail avec remise de clé est généralement accepté.
Demandez un état hypothécaire auprès du service de la publicité foncière. Ce document mentionne toutes les servitudes publiées. Vous pouvez aussi consulter l’acte de vente ou le règlement de copropriété.
Une servitude conventionnelle non publiée n’est pas opposable aux tiers acquéreurs de bonne foi. Elle reste valable entre les parties qui l’ont conclue mais ne lie pas les futurs propriétaires.
Oui, par accord entre les propriétaires des deux fonds concernés. La modification doit être constatée par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers.
