Servitudes non mentionnées dans un acte de vente : quels sont les risques ?

Les servitudes ne sont pas toutes apparentes, visibles à l’œil nu. Imaginez une canalisation enfouie sous terre…

Et il arrive également que les servitudes non apparentes mais connues ne soient pas mentionnées dans l’acte de vente d‘un bien immobilier.
Quels sont alors les risques pour le vendeur, le notaire ? La responsabilité de l’agent immobilier peut-elle être recherchée ?

Voyons ce qu’il en est.

La responsabilité du vendeur en cas de servitude non mentionnée

Selon le droit, seule l’erreur portant sur la substance de la chose peut permettre une contestation de la vente (article 1132 du Code civil).

Ainsi, si un acheteur souhaite contester une vente au motif qu’une servitude lui a été cachée, il devra s’appuyer sur “les qualités essentielles du bien, qui sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté” (article 1133 du Code civil).

Il conviendra alors de comprendre si l’existence de la servitude constitue une qualité essentielle du bien au sens de l’article 1133.

L’acheteur pourra également se baser sur l’article 1638 du Code civil selon lequel “si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité”.
Ainsi, la découverte d’une charge non déclarée peut donner lieu à la résolution de la vente ou au versement de dommages et intérêts.

La responsabilité du notaire

Le notaire engage-t-il sa responsabilité si une servitude n’a pas été déclarée dans un acte de vente ? Il semble que oui selon une jurisprudence constante.

On rappellera que les notaires ont l’obligation de procéder, avant de dresser leurs actes, à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité desdits actes. Cette obligation de vérification est amplifiée par l’existence du service de la publicité foncière, facilement accessible.

Le notaire peut ainsi être rendu responsable en totalité ou en partie du préjudice subi et devoir indemniser l’acheteur trompé.
Dans une décision de la Cour de Cassation, un notaire a été tenu d’indemniser l’acheteur à concurrence du coût des travaux nécessaires pour faire cesser la servitude (déplacement d’une canalisation).

La responsabilité de l’agent immobilier

L’agent immobilier n’a pas d’obligations légales d’entreprendre des recherches sur le bien vendu et sur d’éventuelles servitudes. En revanche, la jurisprudence assure que l’agent immobilier est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de l’acte de vente.
Sa responsabilité pourra également être engagée. Elle risque toutefois plus difficile à faire valider par un juge.

Indemnités pour l’acquéreur

En ce qui concerne le préjudice subi par l’acheteur, l’article 1637 du Code civil précise que l’acheteur peut réclamer une indemnité égale à la moins-value de la chose objet de la vente, résultant soit de la perte d’une partie de cette chose en raison de l’éviction partielle, soit de l’existence de la charge. La jurisprudence préfère quant à elle, une approche fonctionnelle et estime que l’indemnité doit correspondre “à la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices permettant d’être en possession d’un immeuble conforme à celui que les acheteurs avaient souhaité acquérir”.