Bien comprendre les servitudes

Le régime des servitudes est complexe. Il occasionne de nombreux litiges devant les tribunaux. En effet, les conflits entre voisins peuvent devenir explosifs très rapidement.

Cet article vous aidera à décrypter les servitudes. Nous consacrons un paragraphe spécifique aux servitudes de passage, car elles suscitent le plus de questions. Pour des informations complémentaires, consultez nos actualités dans la rubrique « Servitude ».

Qu’est-ce qu’une servitude ?

L’article 637 du Code civil définit la servitude comme une « charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Le mot « héritage » désigne toute propriété immobilière privée.

Ainsi, une servitude peut s’établir sur un immeuble bâti ou non bâti. Elle concerne les propriétés privées mais aussi les immeubles du domaine privé de l’État ou des collectivités. Les servitudes présentent un caractère réel et foncier

Quels sont les éléments constitutifs d’une servitude ?

L’article 637 du Code civil réunit trois éléments constitutifs : un fonds, des propriétés distinctes et un fonds affecté au service d’un autre fonds.

Le fonds

Le fonds correspond au sol et à tout ce qui y est fixé. Cela inclut les constructions bâties sur le sol ou dans le sous-sol : bâtiments, canalisations, piliers, poteaux bétonnés, ponts, barrages, etc. Les végétaux en font également partie.

À noter : dès que les arbres, plantes et fleurs sont détachés du sol, ils deviennent des meubles. Ils sortent alors du champ d’application de la servitude. Peu importe que la chose soit fixée au sol définitivement ou provisoirement.

Ce qui est exclu de la servitude

Les biens meubles : en droit, les meubles sont toutes les choses mobiles, ni figées ni incorporées dans le sol. Ce champ est très large : bateaux, matériaux, biens d’ameublement, aéronefs, etc. Les meubles immatriculés ne deviennent pas des immeubles, même avec ce statut particulier.

Les biens à détacher prochainement : les biens immeubles destinés à être détachés du sol prochainement sont également exclus. Il en va de même pour les biens incorporels (brevets, marques, etc.).

Les immeubles par destination : ce terme désigne des biens meubles par nature mais considérés comme immeubles. Ils constituent l’accessoire indissociable d’un immeuble. La règle « l’accessoire suit le principal » s’applique ici. Exemples : constructions, végétaux ou bétail affectés à un fonds agricole.

Les propriétés distinctes

Pour constituer une servitude, deux fonds appartenant à des propriétaires différents sont nécessaires. Ces fonds doivent être voisins mais pas forcément contigus.

Un fonds affecté au service d’un autre

On distingue le fonds servant et le fonds dominant (termes juridiques). Cette relation asymétrique est indissociable de la servitude. Elle produit une charge pour l’un des propriétaires et un service pour l’autre.

Pour être qualifiée de servitude, celle-ci doit conférer une utilité au fonds dominant. Cette utilité n’est pas forcément indispensable. En revanche, elle doit augmenter la valeur du fonds bénéficiaire. L’utilité doit profiter au fonds lui-même, jamais à la personne du propriétaire. La servitude reste toujours rattachée au bien immobilier.

Bon à savoir : la charge est strictement attachée au fonds servant. Elle se transmet avec la propriété. La servitude ne peut être « cédée, saisie ou hypothéquée » indépendamment du fonds. Pour s’en défaire, le propriétaire doit se détacher de la partie de terrain concernée.

Les cas d’extinction de la servitude

• Impossibilité d’user de la servitude (pas une simple perte d’utilité)
• Confusion des fonds (réunion du fonds servant et dominant dans la même main)
• Non-utilisation pendant trente ans
• Volonté commune des propriétaires des deux fonds

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Les trois caractères de la servitude

Caractère réel : la servitude porte sur un fonds, non sur la personne de son propriétaire.

Caractère accessoire : la servitude ne peut être séparée de la propriété des fonds. Elle se transmet de plein droit avec la propriété et ne peut être cédée séparément.

Caractère perpétuel : du fait de son caractère accessoire, la servitude existe aussi longtemps que les fonds auxquels elle est liée. Sauf cas d’extinction vus précédemment.

Les différentes servitudes

Continues ou discontinues

• Les servitudes continues : leur usage est continuel sans avoir besoin du fait de l’homme (exemple : conduites d’eau, les égouts).
• Les servitudes discontinues : elles ont besoin du fait de l’homme pour être exercées (exemple : droit de passage).

Apparentes ou non apparentes

• Les servitudes apparentes : elles se repèrent par des ouvrages extérieurs (une porte ou une fenêtre)
• Les servitudes non apparentes : elles n’ont pas de signe extérieur (interdiction de bâtir) 

D’utilité publique ou privée

• Les servitudes d’utilité publique : elles sont établies dans l’intérêt général (une ligne électrique). Elles sont d’ordre public, inaliénables et imprescriptibles et n’ont pas besoin de fonds dominant.
• Les servitudes d’utilité privée ont un fonds dominant.

Légales ou conventionnelles

La loi peut imposer des servitudes entre plusieurs fonds selon la situation des lieux : plantations, vues, passages, etc. En dehors de ces cas, les propriétaires peuvent établir des servitudes selon leurs besoins.

Les servitudes conventionnelles s’acquièrent de plusieurs façons :

• Par un titre : les propriétaires rédigent un acte reconnaissant la servitude (notarié ou sous seing privé)
• Par possession trentenaire : uniquement pour les servitudes continues et apparentes
• Par destination du père de famille : pour les servitudes continues et apparentes, si les deux fonds ont appartenu au même propriétaire

Les obligations relatives à la servitude

Pour le propriétaire du fonds dominant

Il a le droit d’utiliser la servitude. En contrepartie, il doit réaliser tous les travaux nécessaires pour son usage et sa conservation. Toutefois, il ne peut en aucun cas modifier la servitude.

Pour le propriétaire du fonds servant

Il doit respecter la servitude et ne rien faire qui diminue son usage.

Attention : il peut imposer à son voisin de déplacer la servitude. Deux conditions : le nouveau lieu doit être aussi pratique et la situation initiale doit être devenue plus onéreuse.

Le cas courant de la servitude de passage

La loi reconnaît au propriétaire d’un terrain enclavé un droit de passage sur la propriété voisine. L’objectif : accéder à la voie publique. L’accord du propriétaire du fonds servant n’est pas nécessaire. Il s’agit d’une servitude légale.

En cas de difficulté d’accès sans enclavement, les propriétaires peuvent conclure une servitude conventionnelle. Sans accord amiable ou en cas de conflit, le juge tranche.

Les conditions du droit de passage

Le propriétaire du fonds dominant (parcelle enclavée) peut passer sur le terrain voisin (fonds servant) à trois conditions :

• Utiliser le passage le plus court vers la voie publique
• Choisir l’endroit qui cause le moins de dommage au fonds servant
• Verser une indemnité proportionnelle aux dommages occasionnés

Comment calculer l’indemnité ?

Les deux propriétaires déterminent l’indemnité. À défaut, le juge la fixe. Cette indemnité n’est pas due si le propriétaire de la parcelle enclavée justifie d’un usage de 30 ans.

La loi ne fixe pas de critères précis. La jurisprudence a établi quelques repères. Les experts utilisent souvent cette formule :

Valeur vénale (€) x Surface (m²) x coefficient de pondération

Le coefficient de pondération varie généralement entre 0,2 et 0,5. Il dépend de l’emplacement et des caractéristiques des terrains. L’indemnisation doit être proportionnée au dommage occasionné, selon l’article 682 du Code civil.

Le versement en capital est le plus courant. Cependant, les propriétaires peuvent choisir un autre mode de versement s’ils sont d’accord.

L’entretien du passage

L’entretien incombe à celui qui utilise le passage. Si les deux propriétaires ont un usage commun du droit de passage, ils se partagent les frais d’entretien et de conservation.

Que faire en cas de mésentente ?

Si les propriétaires ne s’entendent pas, ils doivent saisir le juge. Celui-ci peut statuer sur :

• L’existence du droit de passage
• Son emplacement
• Son mode d’exercice (à pied, en voiture, etc.)
• La fin du droit de passage
• Le montant de l’indemnité

En cas de désaccord sur l’indemnité, le propriétaire du fonds servant doit prouver le dommage causé.

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