Qu’est-ce-que la servitude de vue ?

Pour préserver chaque propriétaire, la loi impose des limites à la création des ouvertures donnant sur les parcelles de ses voisins. Il est toutefois possible d’y déroger par la mise en place d’une servitude de vue.
Voyons ensemble ce qu’est une servitude de vue, quels sont vos droits et ceux des autres propriétaires près de chez vous.

Servitude de vue : définition

La servitude de vue est la possibilité pour un propriétaire de déroger aux distances imposées par la loi, pour créer une ouverture ou une vue, vers la propriété voisine.

Il existe deux sortes de servitudes de vue :

• la servitude de vue légale. Afin d’éviter les conflits de voisinage, la loi limite les vues entre deux propriétés contiguës. La loi impose à chaque propriétaire des distances minimales de créations d’ouvertures entre deux propriétés voisines. 
• la servitude de vue acquise. Si un propriétaire bénéficie d’une telle autorisation, son voisin ne pourra le lui reprocher et obstruer la vue.

On entend par vue, les ouvertures suivantes :

• les vues droites qui permettent une vision directe (sans que l’on doive se pencher ou tourner la tête),
• les vues obliques (on doit alors pour voir la propriété voisine, tourner la tête à gauche ou à droite.

Sont considérées comme des vues, les fenêtres, les portes-fenêtres, les baies vitrées, les velux, un balcon, une terrasse …

Quelles sont les limites légales ?

Pour une vue droite, la distance légale entre l’ouverture et la limite séparative des 2 propriétés doit être de 1,90 m. La distance est calculée depuis le bord de la fenêtre, le rebord extérieur du balcon ou de la terrasse et la limite séparative.

Pour une vue oblique, cette distance se réduit à 0,60 m. La distance se calcule en se plaçant à l’angle de l’ouverture la plus proche de la propriété voisine.

Comment acquérir une servitude de vue ?

Ce dispositif autorise les propriétaires qui en sont détenteurs à ne pas respecter les limites fixées par la loi.

Celle-ci s’acquiert de plusieurs manières :

• Par accord entre voisins

Les voisins sont d’accord pour aménager les limites légales. Ce commun accord pour davantage de sécurité doit faire l’objet d’un acte signé devant notaire. Publié au service de la publicité foncière, il sera opposable aux tiers et aux prochains acquéreurs.

• Par prescription trentenaire

S’il n’existe aucune contestation judiciaire durant 30 ans de la création d’une ouverture en dehors des limites légales, la servitude pour cette ouverture est acquise par défaut.

• Par division de propriété

Dans le cadre de la vente d’une propriété sous forme de parcelles, si l’une des ouvertures se trouve en-deçà des distances légales, l’acquéreur de la parcelle bénéficie d’une servitude de vue. 

Exceptions à la servitude de vue

Il existe certains cas dans lesquels on peut ne pas respecter les limites légales sans qu’une servitude de vue ne soit nécessaire. En effet, dans le cas d’une ouverture sur une servitude de passage, sur la voie publique, sur une parcelle de terrain en indivision ou sur un toit fermé ou un meuble aveugle, la création d’ouverture est libre.

Comment savoir si votre propriété bénéficie d’une servitude de vue ?

Les servitudes enregistrées auprès des services de la publicité foncière sont consultables dans l’état hypothécaire du bien concerné. Il vous suffit d’en faire la demande.