Pensez au bornage pour éviter les conflits de voisinage

Les litiges entre voisins sont très courants et envahissent les tribunaux. Bruits intempestifs, voitures mal garées, arbres qui penchent un peu trop, clôtures qui nécessitent une remise en état … les sujets de conflits de voisinage sont nombreux et sont souvent très difficiles à vivre.
Pour maintenir de bonnes relations avec ses voisins, certaines précautions juridiques sont nécessaires, dont le bornage.

Peut-on se fier au cadastre ?

Le cadastre est le registre public tenu par le service du même nom. On y trouve toutes les propriétés foncières des territoires communaux. Ne sont toutefois pas cadastrées les zones qui ne comptent pas pour établir le montant des impôts fonciers comme les voies et chemins, les parties de propriété qui se trouvent dans les lits des rivières…

Si les plans cadastraux sont une indication importante sur l’étendue d’une propriété, ils n’ont qu’une valeur fiscale et ne fixent absolument pas des limites de celle-ci

Ils servent à fixer la base de calcul des taxes foncières et à identifier les parcelles et leurs propriétaires pour suivre les ventes successives. Par ailleurs, l’échelle utilisée pour la réalisation des plans du cadastre est très imprécise. Elle est fixée au 1 millième, ce qui peut entraîner des erreurs de 40 à 50cm, suffisant pour créer des conflits.

Aussi, il convient de ne pas les prendre pour des documents certains et assurant une quelconque sécurité sur les limites d’une propriété.

Seul le bornage permet de s’assurer des limites incontestables d’une parcelle.

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Une mesure certaine : le bornage

La définition du bornage provient de l’article 646 du Code civil : “Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais commun”.

Borner ne concerne que des parcelles privées et si une parcelle privée est contiguë à une parcelle relevant du domaine public, la limite pourra faire l’objet d’un arrêté de délimitation ou d’alignement, contestable devant le tribunal administratif.

Le bornage amiable

C’est la situation la plus courante : chacune des parties est d’accord pour réaliser un bornage.
Il est alors fait appel à un géomètre. C’est ce professionnel qui convoque sur place les propriétaires concernés.
Le coût d’un bornage n’est pas fixé, le géomètre fixe librement ses tarifs selon la région, le nombre de propriétaires concernés, la surface du terrain et les éventuelles difficultés de réalisation de l’opération.

La procédure étant contradictoire, tous les propriétaires doivent être obligatoirement présents. Il est possible toutefois de se faire représenter.

Les propriétaires se présentent avec les documents utiles au bornage des parcelles : titres de propriété, procès-verbal d’un ancien bornage …

Le géomètre, à partir des titres de propriété, des éléments matériels du terrain (haie, rivière, clôture…) mais également des mesures qu’il prend sur le terrain réalise son travail de limitation des parcelles. Il soumet son travail aux propriétaires présents.

Si chacun est d’accord, le géomètre rédige un procès-verbal de bornage, signé par tous les propriétaires concernés. Viendra ensuite l’installation de bornes sur le terrain.

A noter que le procès-verbal de bornage n ‘est pas soumis à la publicité foncière. Il est toutefois aux héritiers mais également aux acquéreurs futurs.

Le bornage obligatoire

La loi SRU du 13 décembre 2000 a rendu le bornage obligatoire pour certains terrains.
Il s‘agit des terrains divisés en lots et dans les zones d’aménagement concerté (ZAC).
Pour l’achat d’un terrain à construire dans d’autres zones, il est à présent obligatoire de  mentionner dans l’acte de vente si un bornage a été ou non réalisé.