Comment savoir si mon mur est mitoyen ?

La propriété des murs d’une maison soulève toujours de nombreuses questions. En effet, le mur qui délimite votre terrain peut vous appartenir en pleine propriété. Il peut aussi appartenir à votre voisin. Enfin, il peut s’agir d’un mur mitoyen. Comment déterminer la situation de votre mur ? Quelles en sont les conséquences ?

En bref Un mur séparant deux propriétés est présumé mitoyen par la loi (article 653 du Code civil). Pour prouver qu’il vous appartient exclusivement, vous devez présenter un titre de propriété, démontrer des marques extérieures de non-mitoyenneté ou invoquer la prescription trentenaire après 30 ans d’entretien exclusif.

Présomption de mitoyenneté : le principe

La loi présume mitoyens les murs qui séparent les bâtiments, les cours et les jardins. Toutefois, cette présomption ne s’applique pas si le mur ou la clôture se trouve entièrement dans la parcelle de l’un des deux propriétaires.

Pour écarter cette présomption et établir votre pleine propriété, vous devez apporter des preuves. Plusieurs moyens s’offrent à vous.

Comment reconnaître un mur privatif ?

Présenter un titre de propriété

Si un titre de propriété existe, il écarte la présomption de mitoyenneté. L’article 653 du Code civil le confirme. Ce titre prend souvent la forme d’un acte notarié. Il peut également s’agir d’une décision judiciaire.

Attention : si un seul propriétaire signe l’acte, le juge ne le considérera que comme une présomption de propriété en cas de litige. En revanche, si les deux propriétaires signent l’acte, aucun doute ne subsiste sur la propriété de la séparation.

Démontrer des marques extérieures de non-mitoyenneté

La loi reconnaît certains signes extérieurs qui établissent le caractère privatif d’un mur. Ces indices visibles permettent de déterminer le propriétaire.

Par exemple, si le sommet du mur présente une pente, le mur appartient au propriétaire vers lequel la pente s’incline. D’autres installations indiquent également le statut juridique du mur : corbeaux de pierre, chaperons ou filets. Leur position d’un côté ou de l’autre détermine le propriétaire.

Invoquer la prescription trentenaire

Vous avez entretenu seul le mur pendant les 30 dernières années ? Vous vous êtes comporté comme son unique propriétaire ? Dans ce cas, la prescription trentenaire peut s’appliquer en votre faveur.

Les conditions de la prescription trentenaire

Les articles 2258 et 2272 du Code civil précisent les conditions de cette prescription. La période de 30 ans doit être « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ».

Comment prouver la prescription trentenaire ?

Si votre voisin conteste votre point de vue, vous devez apporter des preuves tangibles au juge. Vous devez démontrer votre usage exclusif pendant 30 ans.

Voici les preuves acceptées :

• Les factures d’achat de matériaux
• Les traces de règlement des entreprises ayant réparé le mur
• Les photos anciennes que l’on peut dater
• Une expertise réalisée par un professionnel
• Les témoignages de voisins

Que faire si aucune preuve n’existe ?

Si vous ne vous trouvez dans aucune de ces trois situations, la loi présume votre mur mitoyen. Vous partagez alors sa propriété avec votre voisin.

Bon à savoir : si votre mur sépare votre cour ou jardin d’un bois ou d’un champ, la loi présume qu’il vous appartient exclusivement.

Vous souhaitez en savoir plus sur le régime de la mitoyenneté ? Nous vous invitons à consulter notre article Comment fonctionne la mitoyenneté entre deux biens ?

Pour connaître les limites exactes de votre terrain, consultez le guide du cadastre. En cas de désaccord persistant avec votre voisin, un bornage peut s’avérer nécessaire. Ce document établit de manière définitive les limites entre deux propriétés.

À lire également : La mitoyenneté est souvent mentionnée dans l’acte de propriété. Demandez une copie de l’acte notarié.

Questions fréquentes