Comment savoir si mon mur est mitoyen ?

La propriété des murs d’une maison est toujours sujet à de nombreuses questions. En effet, le mur qui délimite votre terrain peut être votre pleine propriété. Celle de votre voisin ou encore être un mur mitoyen.
Comment connaître la situation de votre mur et quelles en sont les conséquences ?

Reconnaître un mur privatif

Il existe une présomption de mitoyenneté sur les murs qui servent de séparation entre les bâtiments, les cours et les jardins. Sauf si le mur ou la clôture est entièrement construit dans la parcelle de l’un des deux propriétaires. Aussi, pour écarter cette présomption et assurer sa pleine propriété, vous devrez la prouver. Plusieurs actions sont à votre disposition :

• Présenter un titre de propriété

Si un titre de propriété existe, la présomption de mitoyenneté est écartée en vertu de l’article 653 du Code civil. Souvent sous la forme d’un acte notarié, cet écrit peut également relever d’une décision judiciaire.
Si l’acte de propriété n’est signé que d’un seul propriétaire, en cas de litige, il ne sera considéré que comme une présomption de propriété. L’affaire devra être tranchée par le juge. Si l’acte est signé par les deux propriétaires, ne subsiste aucun doute sur la propriété de la séparation entre les deux parcelles.  

• Démontrer des marques extérieurs de non-mitoyenneté

La loi considère que certains signes extérieurs, visibles, vont établir le caractère privatif du mur.
Ainsi, si le sommet du mur est en pente, il est censé appartenir alors au propriétaire du terrain vers lequel la pente est inclinée. 
D’autres installations du mur indiquent son statut juridique. Comme les corbeaux de pierre, les chaperons ou les filets selon s’ils sont installés d’un côté ou de l’autre. 

• Invoquer la prescription trentenaire

Vous arrivez à établir que vous avez entretenu le mur durant les 30 dernières années ? Et que vous vous êtes comporté comme le seul propriétaire de ce ce dernier, la prescription trentenaire va s’appliquer.
La loi vient préciser les conditions de cette prescription et notamment ce qu’elle entend par cette période de 30 ans.
Celle-ci doit avoir été “continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire” selon l’article 2258 et 2272 du Code civil.

Mais si ce dernier conteste votre point de vue, dans le but de conserver au mur son caractère mitoyen, vous devrez rapporter au juge des preuves tangibles de cet usage trentenaire exclusif. Par exemple, des factures d’achat de matériaux ou des traces de règlement des entreprises ayant procédé à sa réparation, des photos anciennes qui peuvent être datées, une expertise faite par un homme de l’art, des témoignages de voisins…

A défaut d’être dans l’une de ces trois situations, le mur est donc présumé mitoyen.

Bon à savoir : si votre mur sépare votre cour ou votre jardin d’un bois ou d’un champ, il est présumé vous appartenir exclusivement.

Vous souhaitez en savoir plus sur le régime de la mitoyenneté ? Nous vous invitons à consulter notre article Comment fonctionne la mitoyenneté entre deux biens ?