Comment fonctionne la mitoyenneté entre deux biens ?

Grande question qui tracasse souvent à l’aube d’un achat immobilier. Qui est responsable des travaux, comment se caractérise la mitoyenneté, est-elle susceptible d’entraîner des frais, des litiges ? Voyons ce qu’il en est de cette situation juridique particulière et pourtant très répandue.

Caractéristiques de la mitoyenneté

La mitoyenneté, régie par les articles 653 à 673 du Code civil concerne l’ensemble des clôtures séparatives de deux biens immobiliers. Ainsi, les murs, les fossés, les haies d’arbres sont bien souvent mitoyens.

Bon à savoir : il convient de ne pas confondre mitoyenneté et servitude. La mitoyenneté ouvre un véritable droit de propriété et de fait, une copropriété.

A noter également que la mitoyenneté ne s’applique qu’aux clôtures entre deux biens privés. Les murs appartenant au domaine public ne font jamais l’objet de mitoyenneté.

La présomption de mitoyenneté

Il est acquis que toute clôture séparative est présumée être mitoyenne, à défaut de preuve contraire. Mais cela n’est pas si simple et toutes les séparations ne sont pas mitoyennes.

Comment prouver la mitoyenneté ?

Celle-ci peut-être prouvée de plusieurs façons :

  • par un acte sous seing privé signé par les deux voisins qui conviennent conjointement de la construction d’une clôture entre leurs deux biens,
  • grâce à l’existence d’un acte notarié accompagnant l’acte de vente
  • par la prescription trentenaire. En effet, si un propriétaire peut prouver qu’il a entretenu la séparation pendant 30 ans, elle est réputée être mitoyenne.

Comment reconnaître un mur mitoyen ?

Un mur, entre deux surfaces immobilières n’est pas systématiquement mitoyen.

En effet, il existe des cas dans lesquels le mur est privatif :

  • lorsque son sommet présente un seul plan incliné : le propriétaire est alors celui vers lequel l’inclinaison penche
  • le mur porte des tuiles ou des corniches qui dépassent d’un seul côté
  • le mur sépare des bâtiments de hauteurs différentes … alors, le mur est mitoyen jusqu’à la hauteur du bâtiment le moins élevé.
  • enfin, le mur est construit en retrait de la limite séparative, même de quelques centimètres

A noter qu’un mur de soutènement est obligatoirement un mur privatif.

Quels sont les droits et devoirs de copropriétaires en cas de mitoyenneté ?

Le principe est simple : chaque propriétaire utilise la séparation comme il le souhaite. La seule réserve est de ne pas nuire aux droits de son voisin.

Il est ainsi autorisé de réaliser des travaux, de planter des végétaux, de mettre des palissades (à condition que les plantations et les aménagements ne dépassent pas de la hauteur du mur).

Logiquement, si des frais d’entretien sont nécessaires, ceux-ci doivent être partagés entre les 2 propriétaires sauf bien entendu si les dégâts incombent à un seul d’entre eux.

La mitoyenneté impose toutefois quelques interdictions :

  • faire des aménagements susceptibles de compromettre sa solidité
  • adosser une construction sans le consentement du copropriétaire

Est-il possible de mettre fin à la mitoyenneté ?

En effet, ce statut juridique peut être résolu. Soit par un propriétaire qui rachète la part de copropriété de son voisin, soit par l’abandon du droit de mitoyenneté.
Sur le papier, les règles de mitoyenneté sont simples et relèvent notamment du bon sens. Pourtant dans les faits, la mitoyenneté est une cause importante de litiges qui encombrent les tribunaux. Aussi, il convient de bien connaître les conséquences d’une clôture commune sur sa propriété.

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