Comment fonctionne la mitoyenneté entre deux biens ?
Grande question qui tracasse souvent à l’aube d’un achat immobilier. Qui est responsable des travaux, comment se caractérise la mitoyenneté, est-elle susceptible d’entraîner des frais, des litiges ? Voyons ce qu’il en est de cette situation juridique particulière et pourtant très répandue.
En bref La mitoyenneté est une copropriété portant sur une clôture (mur, haie, fossé) séparant deux biens privés. Toute clôture séparative est présumée mitoyenne sauf preuve contraire. Les frais d’entretien sont partagés entre les deux propriétaires. Chacun peut utiliser la clôture librement sans nuire au voisin. La mitoyenneté peut cesser par rachat ou abandon.
Caractéristiques de la mitoyenneté
La mitoyenneté, régie par les articles 653 à 673 du Code civil, concerne l’ensemble des clôtures séparatives de deux biens immobiliers : murs, fossés, haies d’arbres.
Bon à savoir : il convient de ne pas confondre mitoyenneté et servitude. La mitoyenneté ouvre un véritable droit de propriété et de fait, une copropriété. Elle ne s’applique qu’aux clôtures entre deux biens privés (jamais au domaine public).
La présomption de mitoyenneté
Il est acquis que toute clôture séparative est présumée être mitoyenne, à défaut de preuve contraire. Mais cela n’est pas si simple et toutes les séparations ne sont pas mitoyennes.
Comment prouver la mitoyenneté ?
La mitoyenneté peut être prouvée par un acte sous seing privé signé par les deux voisins, par un acte notarié accompagnant l’acte de vente, ou par la prescription trentenaire (entretien pendant 30 ans).
Comment reconnaître un mur mitoyen ?
Un mur entre deux propriétés n’est pas systématiquement mitoyen. Il est privatif lorsque son sommet présente un seul plan incliné, qu’il porte des tuiles dépassant d’un seul côté, qu’il sépare des bâtiments de hauteurs différentes (mitoyen jusqu’à la hauteur du plus bas), ou qu’il est construit en retrait de la limite séparative.
À noter : un mur de soutènement est obligatoirement privatif.
Droits et devoirs des copropriétaires
Chaque propriétaire utilise la séparation comme il le souhaite sans nuire aux droits de son voisin. Il est autorisé de réaliser des travaux, planter des végétaux ou mettre des palissades (sans dépasser la hauteur du mur). Les frais d’entretien sont partagés entre les 2 propriétaires.
Interdictions : faire des aménagements compromettant la solidité, adosser une construction sans consentement du copropriétaire.
Mettre fin à la mitoyenneté
Ce statut peut être résolu par rachat de la part du voisin ou par abandon du droit de mitoyenneté. Pour connaître les servitudes et charges grevant un bien, commandez un état hypothécaire.
Questions fréquentes
Les frais d’entretien et de réparation sont partagés à parts égales entre les deux propriétaires. Si les dégâts sont causés par un seul propriétaire, il en assume seul la charge. Pour les travaux d’amélioration, l’accord des deux parties est nécessaire.
Oui, un propriétaire peut abandonner son droit de mitoyenneté pour ne plus avoir à participer aux frais d’entretien. Il perd alors tout droit sur le mur. Cette renonciation doit être formalisée par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière.
Consultez l’acte de propriété qui peut mentionner la mitoyenneté. À défaut, tout mur séparatif est présumé mitoyen. Des indices physiques (inclinaison, tuiles d’un seul côté) peuvent prouver le caractère privatif. Un géomètre-expert peut trancher en cas de litige.
