Servitudes non mentionnées : quels recours ?
Les servitudes ne sont pas toutes visibles à l’œil nu. Prenons l’exemple d’une canalisation enfouie sous terre.
Il arrive aussi que des servitudes non apparentes connues du vendeur ne figurent pas dans l’acte de vente. Quels risques cela représente-t-il ? Qui peut voir sa responsabilité engagée : le vendeur, le notaire ou l’agent immobilier ?
Voyons ce qu’il en est.
En bref Une servitude non mentionnée dans l’acte de vente peut engager la responsabilité du vendeur, du notaire et de l’agent immobilier. L’acheteur dispose de recours : il peut demander la résiliation de la vente ou une indemnité. Le notaire, soumis à une obligation de vérification, reste le plus exposé. Avant tout achat, demandez un état hypothécaire pour vérifier l’existence de servitudes.
La responsabilité du vendeur en cas de servitude non mentionnée
L’erreur sur les qualités essentielles du bien
Seule une erreur portant sur la substance de la chose permet de contester une vente. C’est ce que prévoit l’article 1132 du Code civil.
L’acheteur doit alors prouver que la servitude cachée touche une qualité essentielle du bien. L’article 1133 du Code civil définit ces qualités comme celles que les parties ont convenues, expressément ou tacitement, au moment de contracter.
Il faut donc déterminer si la servitude constitue une qualité essentielle au sens de cet article.
La résiliation du contrat ou l’indemnisation
L’acheteur peut aussi invoquer l’article 1638 du Code civil. Ce texte prévoit deux cas de figure.
Si la servitude non déclarée est suffisamment importante, l’acheteur peut demander la résiliation du contrat. Il peut aussi choisir de conserver le bien et réclamer une indemnité.
En résumé : la découverte d’une servitude cachée ouvre droit soit à l’annulation de la vente, soit à des dommages et intérêts.
Responsabilité du notaire en cas de servitude oubliée
Une obligation de vérification
Le notaire engage-t-il sa responsabilité en cas de servitude non déclarée ? La jurisprudence répond clairement oui.
Le notaire doit vérifier les faits et conditions avant de rédiger un acte. Il doit s’assurer de l’utilité et de l’efficacité de cet acte. Le service de la publicité foncière lui permet d’accéder facilement à ces informations.
Des condamnations fréquentes
Un notaire qui manque à cette obligation peut supporter tout ou partie du préjudice. Il devra alors indemniser l’acheteur.
Exemple : la Cour de Cassation a condamné un notaire à payer le coût des travaux pour déplacer une canalisation. Cette servitude n’avait pas été mentionnée dans l’acte de vente.
La responsabilité de l’agent immobilier
L’agent immobilier n’a pas d’obligation légale de rechercher les servitudes sur un bien.
Cependant, il doit s’assurer que la vente respecte toutes les conditions juridiques nécessaires. La jurisprudence le rappelle régulièrement.
Sa responsabilité peut donc être engagée. Toutefois, un juge la retiendra plus difficilement que celle du vendeur ou du notaire.
Quelles indemnités pour l’acquéreur ?
Ce que prévoit le Code civil
L’article 1637 du Code civil permet à l’acheteur de réclamer une indemnité. Cette indemnité correspond à la moins-value du bien. Elle résulte soit de la perte d’une partie du bien, soit de l’existence de la charge.
L’approche de la jurisprudence
Les juges préfèrent une approche fonctionnelle. Ils estiment que l’indemnité doit couvrir le coût des travaux nécessaires pour corriger le problème.
L’objectif : permettre à l’acheteur de disposer d’un bien conforme à ce qu’il souhaitait acquérir.
À lire également : Pour vérifier les servitudes, vous pouvez demander une copie de l’acte de vente.
Questions fréquentes
Trois parties peuvent voir leur responsabilité engagée : le vendeur, le notaire et l’agent immobilier. Le vendeur est tenu de déclarer les servitudes connues. Le notaire doit vérifier les informations avant de rédiger l’acte. L’agent immobilier, bien que moins exposé, doit s’assurer de l’efficacité juridique de la vente.
L’acheteur peut demander la résiliation de la vente si la servitude est suffisamment importante pour qu’il n’aurait pas acheté en connaissance de cause. Il peut également réclamer une indemnité correspondant à la moins-value du bien ou au coût des travaux nécessaires pour remédier à la situation.
Oui. Le notaire a une obligation de vérification avant de rédiger un acte de vente. S’il a manqué à cette obligation, il peut être tenu d’indemniser l’acheteur. La jurisprudence a déjà condamné des notaires à payer le coût des travaux nécessaires pour faire cesser une servitude non déclarée.
L’état hypothécaire est le document officiel qui retrace l’historique du bien et mentionne les servitudes enregistrées. Vous pouvez le commander facilement en ligne sur Hypothèques en ligne.
