Connaître les servitudes d’un terrain

Vous venez d’hériter d’un terrain et ne connaissez pas les contraintes qui s’exercent dessus ? Ce petit chemin au bord de votre parcelle vous fait douter de l’existence d’une ou plusieurs servitudes de passage ?

Nous vous donnons les outils pour vous permettre de connaître exactement les caractéristiques de votre terrain.

En bref Pour connaître les servitudes d’un terrain, plusieurs sources existent : l’enquête de voisinage (peu fiable juridiquement), le cadastre (informatif uniquement), l’acte de vente (peut être incomplet) et l’état hypothécaire (document officiel le plus complet). Ce dernier retrace l’historique du bien et mentionne les servitudes enregistrées. Pour plus de détails, vous pouvez également demander une copie des actes notariés.

Les servitudes : de quoi s’agit-il

Les servitudes légales et conventionnelles

Sources de bien des angoisses chez les propriétaires, les servitudes sont des contraintes qui s’exercent sur des terrains. Il en existe deux types :

• Les servitudes légales : la loi les impose. On ne peut rien faire contre elles.
• Les servitudes conventionnelles : les propriétaires de plusieurs parcelles les acceptent d’un commun accord.

La servitude de passage

L’une des servitudes les plus courantes est la servitude de passage. L’article 682 du Code civil la définit ainsi : “le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.”

Concrètement, si votre terrain est enclavé (sans accès ou avec une issue insuffisante sur la voie publique), la loi vous accorde un droit de passage. En revanche, si votre terrain est uniquement difficile d’accès, vous devez obtenir l’accord de votre voisin pour qu’il vous accorde un droit de passage sur sa propriété.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur les servitudes de passage.

Comment Connaître les servitudes d’un terrain ?

Plusieurs méthodes permettent de vérifier l’existence de servitudes sur un terrain. Voyons-les en détail.

L’enquête de voisinage

Bien entendu, s’il existe une servitude sur votre terrain (notamment de passage), votre voisin bénéficiaire devrait vous en informer rapidement. Toutefois, les informations recueillies par ce biais manquent souvent de fiabilité juridique.

Le cadastre

Auprès du cadastre, vous pouvez récupérer des informations concernant votre parcelle et les changements de propriétaires successifs. Cependant, sachez que les indications du cadastre sont uniquement informatives. Elles ne possèdent aucune valeur juridique. De plus, les données relatives aux servitudes y sont absentes.

L’acte de vente

Ce sont les actes notariés qui font foi en matière immobilière. À la lecture de votre acte de vente, vous devriez pouvoir obtenir plus d’informations. Toutefois, les éléments peuvent être difficiles à lire ou manquants, ce qui peut semer le doute dans votre esprit.

L’état hypothécaire

Le seul document qui fait vraiment la lumière sur l’historique complet d’un terrain est l’état hypothécaire.

L’état hypothécaire est un document juridique officiel. Il vous permet d’obtenir des informations sur des biens immobiliers et leurs propriétaires, qu’il s’agisse de vos biens ou de ceux des autres. Ce document concerne toutes sortes de biens : terrain, maison, appartement, etc.

Grâce à ce document, vous pouvez retracer l’ensemble de l’historique du bien concerné :

• Les propriétaires successifs
• Les prix d’achat et de vente au fil du temps
• Les relevés de publication et d’inscriptions hypothécaires

Ainsi, via l’état hypothécaire, vous en apprendrez beaucoup sur votre terrain. Vous pourrez notamment connaître les différents actes constitutifs de propriété et vérifier l’existence de servitudes.

Obtenir la copie d’actes notariés

Grâce à notre service d’obtention d’actes notariés, vous pouvez recevoir directement le ou les actes dont vous avez besoin. En quelques clics seulement, vous accédez à la situation juridique de votre terrain :

• Les caractéristiques du bien
• Les références cadastrales
• Les servitudes
• Les derniers propriétaires
• La date de l’acte et le prix d’achat

Faire une demande en ligne de copie d’actes notariés

Questions fréquentes