Quelles sont les règles de majorité lors de l’AG de copropriété ?

Des règles juridiques très précises régissent le fonctionnement d’une copropriété. Elles sont établies pour permettre le bon fonctionnement de l’ensemble immobilier et la protection de chaque copropriétaire. Ces règles revêtent une importance toute particulière en ce qui concerne la validation des décisions prises lors des AG de copropriété. Sur notre site, nous vous offrons la possibilité d’obtenir la copie de documents essentiels dans la vie d’une copropriété : règlement de copropriété, état hypothécaire…

En bref L’assemblée générale de copropriété applique différentes règles de majorité selon l’importance des décisions. La majorité simple concerne les décisions courantes (travaux d’entretien). La majorité absolue s’applique aux travaux d’amélioration. La double majorité (2/3 des voix) est requise pour les modifications importantes. L’unanimité est nécessaire pour les décisions les plus sensibles comme la modification de la répartition des charges.

Comment décompter les voix des copropriétaires ?

Tout d’abord, intéressons-nous à la question suivante : comment les voix des copropriétaires sont-elles prises en compte ?

Chaque copropriétaire détient plusieurs voix, attribuées selon sa quote-part des parties communes. Cela, au regard de la surface et la situation de son lot. Les tantièmes sont définis dans l’état descriptif de division.

Bon à savoir : si la quote-part d’un copropriétaire représente plus de la moitié des parties communes, son nombre de voix est réduit au total des voix des autres copropriétaires.

Les décisions prises à la majorité simple

Il s’agit de la modalité de prise des décisions les plus courantes comme :

• Les travaux d’entretien courant sur les parties communes et les équipements
• La mise en conformité des appartements avec les normes légales et réglementaires
• Les travaux de réfection nécessaires du fait de l’usure ou de la salubrité
• Également, ceux concernant la stabilité de l’immeuble
• Les questions d’assurance du bien dans son ensemble
• L’approbation des comptes

Cette règle de la majorité simple correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’AG de copropriété. Aussi, les abstentionnistes sont-ils exclus de ce calcul.

La majorité absolue pour quelles décisions ?

Nous pouvons citer, dans les décisions concernées par la majorité absolue :

• La désignation ou la révocation du syndic de copropriété
• La délégation de pouvoir au syndic
• Sa rémunération
• Les travaux de transformation et d’amélioration de l’immeuble

La majorité absolue correspond à la majorité de toutes les voix de tous les copropriétaires. Présents ou non à l’assemblée générale.

La double majorité

La double majorité est destinée aux décisions importantes de la copropriété comme :

• L’acquisition ou la vente de parties communes
• La modification du règlement de copropriété
• Les travaux d’amélioration et de transformation des parties communes ou des services collectifs

Également, dans cette règle, la réunion de deux exigences cumulatives est obligatoire : la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non, et les deux tiers des voix.

Et enfin, l’unanimité

Pour les décisions les plus importantes de la copropriété, tous les copropriétaires, présents, représentés, absents doivent voter à l’unanimité. En effet, il s’agira des décisions comme :

• La suppression d’un service collectif
• L’aliénation des parties communes
• La modification de la répartition des charges de copropriété

A noter que si la décision prise l’est mais sous une majorité différente que celle requise par la loi, elle peut être annulée par le juge. Par contre, un copropriétaire ne peut pas la contester sur l’erreur de majorité.

Bon à savoir : l’assemblée générale ne peut, dans n’importe quelle forme de majorité, imposer à un copropriétaire une modification sur la destination de ses parties privatives. Ou sur leurs modalités de jouissance.

Questions fréquentes