Les différentes étapes de l’achat d’un bien immobilier
À la différence d’une procédure de préemption, l’expropriation dépossède un propriétaire de son bien immobilier contre versement d’une indemnité, sans que celui-ci ne puisse s’y opposer. Il s’agit d’une dérogation à la liberté de propriété, pourtant essentielle dans notre code civil. Aussi, l’expropriation est une procédure qui répond à des conditions très strictes.
En bref L’expropriation permet à une personne publique (État, collectivité) d’acquérir un bien immobilier privé pour cause d’utilité publique, moyennant indemnisation. La procédure comporte 3 phases : enquête d’utilité publique, enquête parcellaire et ordonnance du juge. Seul le juge peut prononcer le transfert de propriété et fixer l’indemnité. Des recours sont possibles à chaque étape.
L’expropriation : définition
L’expropriation est une procédure juridique par laquelle une personne publique (État, collectivité territoriale, établissements publics) va acquérir un bien immobilier, moyennant le versement d’une indemnité au propriétaire initial.
L’expropriation concerne les biens détenus par des personnes privées ou morales, en pleine propriété, usufruit ou servitude. Elle touche aussi bien les immeubles que les terrains.
Des cas d’utilité publique
Au regard de la forte atteinte au droit de propriété, l’expropriation doit être limitée aux seuls cas reconnus d’utilité publique. Ce sont les juges qui encadrent ses conditions : projets justifiés, inévitables et proportionnés entre l’atteinte à la propriété et l’objectif poursuivi.
Exemples de procédures acceptées : réalisation de zones d’activités, aménagements de voiries, création de lotissements, construction d’équipements publics.
La procédure d’expropriation
La procédure comporte trois phases obligatoires, ce qui explique qu’elle soit souvent longue. Les recours judiciaires sont fréquents.
La phase d’enquête d’utilité publique
Cette phase préalable permet de déterminer si les conditions d’utilité publique sont réunies. L’enquête lancée par le Préfet informe le public concerné afin qu’il puisse contester la procédure. Elle aboutit à une déclaration d’utilité publique, contestable devant les tribunaux.
La phase d’enquête parcellaire
Parallèlement, la collectivité réalise une enquête parcellaire pour déterminer précisément le bien concerné et son propriétaire. Un arrêté de cessibilité reconnaît alors l’immeuble ou le terrain comme cessible. Cette phase peut faire l’objet de recours devant le tribunal administratif.
Le recours au juge
Ce recours est obligatoire, même sans contestation. Seul le juge est habilité à prononcer le transfert de propriété par ordonnance d’expropriation, puis à fixer le montant de l’indemnité.
Les juges tendent à accorder des indemnités justes et réparatrices du préjudice subi. Pour connaître la valeur de votre bien, commandez un état hypothécaire qui détaille sa situation juridique.
Questions fréquentes
Non, l’expropriation est une procédure contrainte : le propriétaire ne peut pas s’y opposer si elle est déclarée d’utilité publique. Il peut cependant contester la déclaration d’utilité publique devant le tribunal administratif ou négocier le montant de l’indemnité.
L’indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice : valeur vénale du bien, frais de déménagement, indemnité de remploi. Elle est fixée par le juge de l’expropriation en fonction d’expertises et de comparaisons avec des biens similaires.
La préemption permet à une collectivité d’acheter en priorité un bien mis en vente par son propriétaire. L’expropriation contraint le propriétaire à céder son bien même s’il ne veut pas vendre. La préemption respecte la volonté de vendre, l’expropriation non.
