Qu’est-ce-que le droit de préemption ?

Lorsqu’un propriétaire vend un bien immobilier, il est libre de choisir l’acheteur comme il l’entend. Ceci est la règle générale. Toutefois, il arrive que le vendeur soit contraint de vendre son bien à une personne physique ou morale spécifique, sans pouvoir émettre de réserve.
On parle alors de droit de préemption.
Nous vous proposons de découvrir ce qui se cache derrière cette opération juridique, qui déplaît bien souvent aux propriétaires.

Le droit de préemption : définition

Comme nous venons de le préciser, ce droit est celui ouvert à une personne physique ou morale, d’acquérir un bien en priorité sur d’autres acheteurs.

Bon à savoir : ce droit concerne également les biens faisant l’objet de donation sauf en cas de donation entre membres de la même famille.

Ce droit doit bien entendu être justifié. Bien souvent, la justification de cette contrainte à la liberté contractuelle consiste en une mesure d’intérêt public. Ou encore en des opérations d’aménagement urbains.
On pense notamment à un droit de préemption dans le cas de logements situés en zone inondable et devant être détruits ou encore dans le cas d’aménagements autoroutiers.

Il existe plusieurs types de droits de préemption, précisés à l’article L210-1 du Code de l’urbanisme.

Les différents droits de préemption

Le droit de préemption urbain (DPU)

C’est certainement le plus connu. Régi par les articles L211-1 et suivants du Code de l’urbanisme. Il permet à une collectivité publique d’acquérir en priorité un bien immobilier.
Protection des zones, développement de certaines activités, aménagements urbaines, on évoque souvent dans ce cadre le droit de préemption en raison d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité”. Dans ce cadre, les communes disposent d’un droit de préemption des fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux

Le droit de préemption exercé dans les zones d’aménagement différé (ZAD)

Les ZAD, zones d’aménagement différé, sont créées par le préfet. Elles concernent des opérations d’urbanisme souvent couplées à des opérations d’intérêt national.

Le droit de préemption dans les espaces sensibles naturels créés par le département

Concerne tout terrain situé dans ces espaces.

Peut-on s’y opposer ?

Le droit de préemption ne doit pas être confondu avec l’expropriation. En effet, comme nous l’avons précisé, le droit de préemption ne joue qu’en cas de vente. Il suffit pour un propriétaire de retirer son bien de la vente pour y faire échec.
Par ailleurs, tout propriétaire peut s’adresser à la mairie du lieu de situation du bien pour d’informer sur le DPU en vigueur dans la commune.

A noter que si le bien est soumis à un DPU, le propriétaire peut le proposer à la commune alors même que son bien n’est pas encore mis en vente. On parle alors de déclaration d’intention d’aliéner (DIA), un formulaire qui devra préciser le prix de vente souhaité.

Bon à savoir : il existe également un droit de préemption au profit des locataires. En effet, les propriétaires qui souhaitent vendre leurs logements loués vides, doivent les proposer en priorité aux locataires ayant reçu congé pour cause de vente.

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