Pré-état daté : 7 points à vérifier avant d’acheter en copropriété
Vous achetez un appartement en copropriété ? Le pré-état daté est un dossier que le vendeur doit vous remettre avant de signer le compromis. Ce document révèle la santé financière de la copropriété : charges impayées, gros travaux votés, litiges en cours. Voici les 7 points essentiels à vérifier pour éviter les mauvaises surprises.
En bref Le pré-état daté est un dossier gratuit que le vendeur doit vous remettre avant le compromis. En tant qu’acheteur, vérifiez en priorité : le montant des charges, les impayés de la copropriété, les travaux votés ou prévus, et les éventuels litiges. Si un élément est manquant ou inquiétant, vous pouvez reporter la signature ou renégocier le prix.
1. Vérifier le montant réel des charges
Le pré-état daté indique le montant des charges de copropriété des deux derniers exercices. Comparez ce montant avec ce que le vendeur ou l’agent immobilier vous a annoncé. Un écart important doit vous alerter.
Ce qu’il faut regarder : le budget prévisionnel annuel et les charges exceptionnelles (travaux, contentieux). Ces dernières peuvent doubler voire tripler la facture habituelle.
2. Analyser les impayés de charges
Le document doit mentionner l’état des impayés au sein de la copropriété. Un taux d’impayés élevé (supérieur à 15-20 %) est un signal d’alarme : cela signifie que certains copropriétaires ne paient pas leurs charges, ce qui peut entraîner des appels de fonds supplémentaires pour les autres.
Bon à savoir : vérifiez aussi si le vendeur lui-même a des impayés. Ces dettes ne vous seront pas transmises, mais un vendeur endetté peut être un signe de difficultés financières plus larges.
3. Contrôler les travaux votés et à venir
Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales révèlent les travaux déjà votés. Ravalement, toiture, ascenseur : ces chantiers peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros par lot.
Point de vigilance : si des travaux ont été votés mais pas encore appelés, vous devrez payer votre quote-part après l’achat. Vérifiez également le plan pluriannuel de travaux s’il existe.
4. Examiner le fonds de travaux
Depuis 2017, les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux (cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget). Le pré-état daté indique le montant de la part attachée au lot que vous achetez.
Cette somme vous est acquise : elle sera transférée avec le lot lors de la vente. Un fonds de travaux bien garni est un bon signe de gestion rigoureuse.
5. Lire le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété définit les règles de vie et les restrictions d’usage. Vérifiez notamment :
- Les autorisations ou interdictions de location meublée (Airbnb)
- Les règles sur les animaux de compagnie
- L’usage des parties communes (vélos, poussettes)
- Les restrictions professionnelles (exercice d’activité à domicile)
L’état descriptif de division vous indique vos tantièmes et la répartition des charges par lot.
6. Repérer les litiges et contentieux
Les PV d’AG mentionnent les procédures judiciaires en cours : copropriétaires mauvais payeurs, contentieux avec des prestataires, litiges de voisinage. Ces informations révèlent le climat au sein de la copropriété.
Le carnet d’entretien de l’immeuble et les conclusions du diagnostic technique global (DTG) complètent ce tableau en indiquant l’état général du bâtiment.
7. Vérifier la complétude du dossier
Conformément à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation, le pré-état daté doit obligatoirement contenir :
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
- Les 3 derniers PV d’assemblées générales
- La fiche synthétique de la copropriété
- Le carnet d’entretien et le DTG
- Les informations financières (charges, impayés, fonds de travaux)
Si le dossier est incomplet, votre délai de rétractation de 10 jours ne démarre pas. Vous pouvez exiger les documents manquants avant de signer ou invoquer un défaut d’information pour renégocier.
Pré-état daté et état daté : quelle différence ?
Ne confondez pas ces deux documents :
- Pré-état daté : remis avant le compromis, établi par le vendeur, gratuit
- État daté : remis avant l’acte définitif, établi par le syndic, facturé jusqu’à 380 € TTC
L’état daté, établi 3 mois après le compromis, actualise les montants et répartit précisément les charges entre vendeur et acheteur. Pour approfondir, consultez notre article sur les différences entre pré-état daté et état daté.
Pour vérifier la situation hypothécaire du lot que vous achetez, commandez un état hypothécaire.
Questions fréquentes
Le vendeur est légalement obligé de vous remettre ce document avant le compromis. Sans pré-état daté, votre délai de rétractation ne court pas. Vous pouvez refuser de signer tant que le dossier complet ne vous a pas été remis.
Oui, pendant le délai de rétractation de 10 jours suivant la signature du compromis, vous pouvez vous rétracter sans justification. Si vous découvrez des éléments cachés après ce délai, vous pouvez invoquer le dol ou le défaut d’information.
Non, le pré-état daté est gratuit. C’est le vendeur qui doit le constituer et le syndic ne peut pas le facturer (décret 2015-342). Seul l’état daté, établi plus tard par le syndic, peut coûter jusqu’à 380 € TTC.
Il n’existe pas de durée de validité légale. Cependant, les informations doivent refléter la situation actuelle de la copropriété. En pratique, un pré-état daté de plus de 3 mois peut être considéré comme obsolète.
Vous pourriez découvrir après l’achat des charges imprévues, des travaux votés à financer, des impayés importants ou des litiges en cours. Ces éléments peuvent affecter significativement votre budget et la valeur de votre investissement.
Vous vendez un bien en copropriété ? Obtenir votre pré-état daté
