Le guide complet de la servitude de passage

Qu’est-ce qu’une servitude de passage ? Comment l’obtenir ? Qui entretient le passage ? Ce guide répond à toutes vos questions sur ce dispositif juridique. En effet, il touche au droit de la propriété et génère de nombreux conflits de voisinage.

En bref La servitude de passage permet au propriétaire d’un terrain enclavé de traverser la parcelle d’un voisin pour accéder à la voie publique. Elle est prévue par les articles 682 à 685-1 du Code civil. Le bénéficiaire doit verser une indemnité proportionnée au préjudice causé. Le tracé suit le chemin le plus court tout en limitant les dommages. L’entretien du passage incombe au propriétaire du fonds enclavé. La servitude s’éteint lorsque le terrain n’est plus enclavé.

La servitude de passage : définition

La servitude de passage autorise le propriétaire d’une parcelle enclavée à traverser le terrain de son voisin. Son objectif : accéder à la voie publique, c’est-à-dire une voie ouverte au public ou destinée à son usage.

On appelle la parcelle enclavée le « fonds dominant ». On appelle la parcelle traversée le « fonds servant ». Les articles 682 à 685-1 du Code civil régissent cette servitude légale.

Comment se constitue la servitude de passage ?

L’article 682 du Code civil est clair. Si un propriétaire ne peut pas accéder à la voie publique, il peut exiger un passage sur le fonds voisin. Le voisin ne peut pas s’y opposer.

Toutefois, plusieurs conditions doivent être réunies. Celles-ci doivent résulter de la nature de la parcelle et non d’une action du propriétaire du fonds enclavé.

La configuration du fonds enclavé

L’article 682 du Code civil définit le fonds enclavé. Il s’agit d’un terrain sans aucune issue ou avec un accès insuffisant vers la voie publique. Deux éléments cumulatifs caractérisent cette situation : l’insuffisance ou l’absence d’accès à une voie, et l’absence de voie ouverte au public.

L’impossibilité physique d’accès

Le plus souvent, la configuration des lieux explique l’enclavement. Par exemple, des terres appartenant à d’autres propriétaires entourent le fonds. Le relief, la position du fonds ou la configuration des lieux rendent parfois impossible tout aménagement d’accès. Dans ce cas, la servitude de passage s’impose.

Les tribunaux prennent également en compte l’aspect économique. Si les travaux d’aménagement coûtent trop cher, les juges considèrent le fonds comme enclavé. Ils accordent alors un droit de passage.

L’impossibilité juridique d’accès

Certains terrains ne peuvent pas accéder à la voie publique pour des raisons juridiques. Ces contraintes légales créent également une situation d’enclavement.

L’insuffisance d’accès

Un accès trop étroit caractérise souvent l’insuffisance. Par exemple, un chemin impraticable en voiture. Un accès dangereux entre aussi dans cette catégorie : longer une falaise ou emprunter un chemin escarpé. Cependant, si des aménagements raisonnables peuvent supprimer ces obstacles, le juge ne reconnaîtra pas l’enclavement.

L’indemnité accordée au propriétaire du fonds servant

L’article 682 du Code civil prévoit une contrepartie. Le propriétaire du fonds enclavé doit verser une « indemnité proportionnée au dommage occasionné ». Cette somme répare le préjudice subi par le propriétaire du fonds servant.

Comment calculer l’indemnité ?

Le calcul se base uniquement sur le préjudice causé par le passage. Il ne tient pas compte de la valeur vénale du terrain. Le propriétaire peut recevoir cette indemnité sous forme de capital ou de redevance trimestrielle ou annuelle.

Trois éléments entrent dans le calcul :

• Les dommages causés à la propriété traversée
• Les nuisances engendrées par l’aménagement du passage
• La création de la servitude elle-même

Les exceptions au versement de l’indemnité

Plusieurs situations suppriment le droit à l’indemnité. D’abord, si le propriétaire a lui-même obstrué l’accès à la voie publique. Ensuite, s’il dispose déjà d’un accès établi par convention avec un voisin, même moins pratique. Enfin, si le fonds dispose d’une issue de tolérance.

Aucune règle légale n’encadre le montant de cette indemnité. C’est pourquoi nous vous conseillons de vous faire accompagner par un notaire.

Le tracé du droit de passage

L’article 683 du Code civil fixe une règle simple. Le passage doit suivre le tracé le plus court entre le terrain enclavé et la voie publique. Toutefois, ce tracé doit causer le moins de dommages possible au terrain traversé.

La largeur du passage

Les propriétaires déterminent la largeur à l’amiable selon les besoins du fonds enclavé. Elle peut être minime pour un passage piéton. Elle peut être plus importante pour des engins agricoles ou industriels.

Bon à savoir : si vous prévoyez une construction sur le terrain, consultez le plan local d’urbanisme en mairie. Une largeur réglementaire est souvent requise, généralement 4 mètres.

La nature des fonds concernés

Le passage peut traverser des terrains avec habitation, jardin ou parc. L’essentiel est de relier la parcelle enclavée à la voie publique. Une exception existe toutefois : les biens du domaine public. Ceux-ci sont inaliénables et ne peuvent pas supporter de servitudes légales.

L’assiette du droit de passage

On appelle « assiette » le lieu exact du tracé de la servitude. Celle-ci peut avoir plusieurs origines.

Les différentes origines de l’assiette

• Une convention entre les propriétaires des deux fonds
• Une décision du juge en l’absence d’accord amiable
• La prescription trentenaire
• La division du fonds

La prescription trentenaire

L’article 685 du Code civil précise cette règle. Trente ans d’usage continu déterminent l’assiette de la servitude. Cette possession doit être « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Attention : la possession trentenaire fige définitivement l’assiette du passage. Pour la modifier, les propriétaires doivent s’entendre et établir une convention.

Le cas de la division de parcelles

Si la division d’un fonds crée l’enclavement, le Code civil fixe une règle. Le passage ne peut être demandé que sur les terrains issus de cette division. Les propriétaires des fonds voisins non concernés par la division n’ont pas à supporter la servitude.

Les devoirs et obligations liés à la servitude

Les obligations du propriétaire du fonds enclavé

Outre l’indemnité à verser, le propriétaire du fonds enclavé assume d’autres obligations. Il prend entièrement en charge les aménagements nécessaires. Il veille à l’entretien du passage. Enfin, il s’assure que les aménagements causent le moins de répercussions négatives possible sur le terrain du voisin.

Les obligations du propriétaire du fonds servant

Le propriétaire du terrain traversé doit respecter le droit de passage. En aucun cas, il ne peut diminuer ou limiter l’utilisation de la servitude.

Il peut toutefois déplacer l’emplacement de la voie d’accès si la situation l’exige. Deux conditions s’appliquent alors. D’abord, il prend les travaux à sa charge. Ensuite, le nouvel emplacement doit être tout aussi pratique que le précédent.

Bon à savoir : le propriétaire du fonds servant conserve le droit d’aménager et de clôturer son terrain. Toutefois, ces aménagements ne doivent pas entraver l’usage du passage.

L’extinction de la servitude de passage

Le principe est simple : si le terrain n’est plus enclavé, la servitude n’a plus lieu d’être. Le propriétaire du fonds servant doit démontrer que le fonds dominant dispose désormais d’un accès suffisant vers la voie publique.

Attention : la disparition du droit de passage n’est pas automatique. Le propriétaire du terrain qui supporte le passage doit la demander. Si l’enclavement a cessé, le propriétaire du fonds dominant ne peut pas s’opposer à cette disparition.

Bon à savoir : l’extinction de la servitude entraîne la suppression des canalisations et câbles enfouis le cas échéant.

Les servitudes sont à l’origine de nombreuses procédures judiciaires et de conflits entre voisins. Nous y consacrons de nombreux articles dans notre partie Actualités, que nous vous invitons à consulter régulièrement, les articles étant mis à jour et renouvelés au fil des mois.

Par ailleurs, si vous cherchez à connaître les servitudes existantes sur une parcelle, nous mettons à votre disposition un service de recherche d’état hypothécaire, véritable historique d’un bien immobilier.

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Questions fréquentes