Pensez au bornage pour éviter les conflits de voisinage

Les litiges entre voisins sont très courants. Ils envahissent les tribunaux. Bruits intempestifs, voitures mal garées, arbres qui penchent, clôtures à remettre en état… Les sujets de conflits sont nombreux et souvent difficiles à vivre.

Pour maintenir de bonnes relations avec ses voisins, certaines précautions juridiques s’imposent. Parmi elles, le bornage occupe une place essentielle.

En bref Le bornage est la seule procédure garantissant les limites exactes d’une propriété. Le cadastre n’a qu’une valeur fiscale avec une imprécision de 40 à 50 cm. Selon l’article 646 du Code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage, à frais partagés. Un géomètre-expert établit un procès-verbal signé par tous les propriétaires concernés. Le bornage est obligatoire pour les terrains divisés en lots et les ZAC.

Peut-on se fier au cadastre ?

Qu’est-ce que le cadastre ?

Le cadastre est un registre public tenu par le service du même nom. Il recense toutes les propriétés foncières des territoires communaux. Toutefois, certaines zones n’y figurent pas : les voies et chemins, ainsi que les parties de propriété situées dans les lits des rivières. Ces zones ne comptent pas pour le calcul des impôts fonciers.

Pourquoi le cadastre n’est-il pas fiable pour délimiter une propriété ?

Les plans cadastraux donnent une indication importante sur l’étendue d’une propriété. Cependant, ils n’ont qu’une valeur fiscale. Ils ne fixent absolument pas les limites réelles d’un terrain.

Leur rôle se limite à deux fonctions. D’abord, ils servent à calculer la base des taxes foncières. Ensuite, ils permettent d’identifier les parcelles et leurs propriétaires pour suivre les ventes successives.

L’échelle des plans cadastraux est très imprécise. Elle est fixée au 1/1000ème. Cette imprécision peut entraîner des erreurs de 40 à 50 cm. C’est suffisant pour créer des conflits !

En conclusion : ne considérez pas les plans cadastraux comme des documents certains. Ils n’assurent aucune sécurité sur les limites d’une propriété. Seul le bornage garantit des limites incontestables.

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Une mesure certaine : le bornage

La définition du bornage provient de l’article 646 du Code civil : “Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs”.

Borner ne concerne que des parcelles privées. Si une parcelle privée est contiguë à une parcelle relevant du domaine public, la limite pourra faire l’objet d’un arrêté de délimitation ou d’alignement, contestable devant le tribunal administratif.

Le bornage amiable

C’est la situation la plus courante. Toutes les parties acceptent de réaliser un bornage. Elles font alors appel à un géomètre-expert.

Combien coûte un bornage ?

Le coût d’un bornage n’est pas réglementé. Le géomètre fixe librement ses tarifs. Ceux-ci varient selon plusieurs critères : la région, le nombre de propriétaires concernés, la surface du terrain et les éventuelles difficultés de réalisation.

Comment se déroule la procédure ?

Le géomètre convoque sur place tous les propriétaires concernés. La procédure est contradictoire. Par conséquent, tous les propriétaires doivent être présents. Toutefois, il est possible de se faire représenter.

Chaque propriétaire apporte les documents utiles au bornage : titres de propriété, procès-verbal d’un ancien bornage, etc.

Le travail du géomètre

Le géomètre analyse plusieurs éléments. Il étudie les titres de propriété. Il observe les éléments matériels du terrain : haie, rivière, clôture. Enfin, il prend des mesures sur place. À partir de ces données, il délimite les parcelles.

Il soumet ensuite son travail aux propriétaires présents. Si chacun accepte, le géomètre rédige un procès-verbal de bornage. Tous les propriétaires concernés le signent. Puis, le géomètre installe les bornes sur le terrain.

Le bornage et la publicité foncière

Une question revient souvent : faut-il publier le procès-verbal de bornage au Service de la publicité foncière (SPF) ? La réponse mérite quelques précisions.

Le principe général

Le procès-verbal de bornage a pour objet de constater la limite séparative entre deux fonds. Il ne crée ni ne modifie un droit réel immobilier. Il se contente de fixer une limite existante.

Conséquence juridique : le procès-verbal de bornage n’entre pas dans les actes obligatoirement publiés au SPF. En principe, il n’est donc pas soumis à la publicité foncière. Néanmoins, il s’impose aux héritiers et aux futurs acquéreurs.

Les exceptions : quand la publication devient nécessaire

Dans certains cas précis, le procès-verbal de bornage devient publiable au SPF.

Le bornage intégré à un acte notarié

Si le bornage est annexé à un acte de vente ou intégré dans un acte notarié publié, il suit le sort de l’acte principal. Par conséquent, il devient opposable aux tiers via la publicité foncière.

Le bornage avec transfert de propriété

Si le bornage entraîne un échange de terrain ou une rectification de contenance avec modification des limites de propriété, la situation change. On n’est plus dans un simple bornage. Il s’agit alors d’un acte translatif de droits réels. Dans ce cas, la publication devient obligatoire.

En résumé :

• Procès-verbal de bornage seul → pas de publicité foncière
• Procès-verbal annexé à un acte publié → publié indirectement
• Bornage avec échange ou modification de propriété → publication obligatoire

Le bornage obligatoire

La loi SRU du 13 décembre 2000 a rendu le bornage obligatoire pour certains terrains. Il s’agit des terrains divisés en lots et dans les zones d’aménagement concerté (ZAC). Pour l’achat d’un terrain à construire dans d’autres zones, il est obligatoire de mentionner dans l’acte de vente si un bornage a été ou non réalisé.

Pour en savoir plus sur les droits attachés aux propriétés, consultez notre guide sur les servitudes.

Questions fréquentes