Que faire en cas de vices cachés dans une maison ?

La notion de vices cachés est une notion qui intervient souvent en matière d’immobilier.
En effet, même si l’acheteur d’un bien immobilier est censé prendre toutes les précautions pour sécuriser son achat, nul n’est à l’abri d’une mauvaise surprise, non visible au moment de l’acquisition.
C’est pour protéger l’acheteur que la garantie des vices cachés a été définie au sein même du Code Civil.
Voyons ensemble ce qu’il est possible de faire en cas de vices cachés découverts dans une maison ou un appartement.

En bref Le vice caché est un défaut non visible lors de l’achat qui rend le bien impropre à son usage. Il doit être antérieur à la vente et inhérent au bien. L’acheteur dispose de 2 ans après la découverte pour agir. Il peut demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix auprès du tribunal.

Quels sont les éléments du vice caché ?

Précisons tout d’abord ce qu’est la garantie des vices cachés.
Voici la définition du vice caché tel qu’il est contenu à l’article 1641 du code civil : “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus“.

Ainsi, dans cette phrase se dessinent les éléments caractéristiques du vice caché.

Un vice caché affecte l’usage de la chose vendue

Le vice caché au moment de la vente du bien immobilier et qui vient se découvrir par la suite doit, pour être garanti et ouvrir ainsi droit à réparation en faveur du propriétaire, rendre le bien impropre à son usage ou diminue tellement son usage que l’acheteur n’aurait jamais contracté s’il avait connu le défaut affectant le bien.
Ainsi, une fente dans un mur remettant en cause la solidité de la maison, la fragilité du sol rendant le bien inhabitable, le défaut de raccordement du bien au réseau d’assainissement …

Le vice doit être caché

Visible lors de la mise en vente du bien, le vice n’est plus caché. Il relève de la responsabilité des acquéreurs de vérifier le bien immobilier dans sa globalité et ses détails.
Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents du bien. Ainsi, des fissures visibles ne seront pas considérées comme des vices cachés.

Parfois, il n’est pas simple de déterminer ce qui est caché ou non. C’est alors au juge d’apprécier au cas par cas selon les situations. Ce dernier va considérer l’acquéreur comme un profane face à un professionnel et juger à l’aune de cette position de professionnel/non professionnel.
En revanche, si l’acquéreur est un professionnel du bâtiment, l’appréciation du vice caché sera différente, celui-ci ayant les clés en main pour des vérifications plus poussées.

A noter que le vice est toujours réputé caché même à l’égard d’un acheteur professionnel s’il était indécelable au jour de la vente chez le notaire.

Le vice caché doit être inhérent au bien immobilier

Ce qui signifie que le défaut invoqué par le propriétaire pour activer la garantie des vices cachés doit avoir une origine interne au bien.
Un défaut causé par la foudre ou par un arbre tombé sur une maison ne pourra pas être constitutif de cette qualification.

Il peut toutefois être recherché si le défaut provient de la situation de l’immeuble, sous certaines conditions.

Le vice caché doit être antérieur à la vente

Le vice caché doit exister antérieurement à la vente ou du moins, être présent même s’il n’est pas encore totalement développé. Pour vérifier la situation d’un bien avant l’achat, vous pouvez consulter l’état hypothécaire qui retrace l’historique des transactions.

Quels types de vente pour évoquer les vices cachés ?

La garantie des vices cachés ne s’applique pas à toutes les ventes immobilières.
Sont exclues du dispositif :

• les ventes réalisées par autorité de justice (enchères publiques),
• les ventes dites aléatoires (ventes en viager)
• celles qui concernent des immeubles à construire (ventes en état futur d’achèvement).

Bon à savoir : la garantie des vices cachés s’applique à la vente de terrain.

Quels recours en cas de vice caché ?

L’acheteur qui découvre un vice caché dispose de plusieurs options. Il peut demander l’annulation de la vente (action rédhibitoire) et obtenir le remboursement du prix. Il peut également demander une réduction du prix (action estimatoire) s’il souhaite conserver le bien. Dans les deux cas, il doit agir dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. Pour étayer son dossier, il est recommandé de vérifier l’existence de servitudes qui auraient pu être dissimulées.

A lire également : nos conseils pour acheter un bien dans l’ancien sans se tromper : cliquez ici pour accéder à l’article.

Questions fréquentes