Tout comprendre sur la vente d’immeuble à rénover

Nous avons vu précédemment les modalités de la vente en l’état futur d’achèvement. La VEFA, très courante dans le cas de projets immobiliers dans le neuf. Un autre dispositif juridique que l’on peut croiser dans le neuf est la vente d’immeuble à rénover, la VIR.
Ainsi, nous vous proposons de découvrir la VIR dans ses aspects les plus pratiques.

La vente d’immeuble à rénover : définition

La vente d’immeubles à rénover (VIR) concerne la vente d’un immeuble bâti ou de l’une de ses parties, à usage d’habitation, à usage professionnel et d’habitation, ou encore destiné après travaux à l’un de ces usages.
Alors, le vendeur s’engage, dans un délai déterminé par un contrat, à réaliser des travaux sur ce bien immobilier. Tout en percevant de l’acquéreur plusieurs sommes d’argent, pendant la livraison des travaux.
Il s’agit, avec la VIR, de protéger l’acheteur sur la teneur des travaux, leurs délais de réalisation, le respect de la date d’achèvement …
Tous les travaux sont concernés par la VIR, à l’exception des travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble qui peuvent être assimilables à une reconstruction.

Bon à savoir : l’article R 262.1 du code de la construction et de l’habitation précise les travaux qui sont assimilables à une reconstruction et qui, de fait, font sortir l’opération d’une VIR.
En cas d’exclusion de la VIR, c’est le contrat de VEFA qui trouvera à s’appliquer.

Quelles sont les modalités de la VIR ?
La VIR est strictement encadrée par la loi.

Encadrement du contrat de vente

Le contrat de vente doit être rédigé devant notaire à peine de nullité. Il doit mentionner plusieurs éléments :

• La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu(e) avec l’indication de la superficie,
• La description du bien vendu avec les plans et toutes les indications techniques liées à la construction,
• Le prix de vente et les modalités de paiement,
• Le détail des travaux à réaliser
• Le délai de réalisation des travaux.
• Attention car en cas de non respect du délai de réalisation des travaux, la résolution de la vente ou l’exécution forcée pourront être prévues au contrat.
• Enfin, les éléments de la garantie financière d’achèvement des travaux et ceux concernant les assurances de responsabilité et de dommages.

Encadrement du paiement du prix

L’ensemble des paiements relatifs au montant des travaux ne peut pas dépasser :

• 50 % au moment de l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux,
• 95 % au moment de l’achèvement des travaux entraînant l’extinction de la garantie financière d’achèvement.

Le solde du prix est toujours payé lors la livraison finale du bien rénové.

Bon à savoir : des versements intermédiaires sont possibles à condition que les plafonds ci-dessus soient respectés.

Encadrement de la taxe foncière

La taxe foncière est due par l’acheteur au moment de la signature de l’acte d’acquisition et non à compter de la livraison comme dans la VEFA. Le montant est proratisé selon la date de signature du contrat.

Le régime fiscal de la VIR

Là encore, la VIR se différencie de la VEFA puisqu’en l’espèce, le régime fiscal applicable est celui des droits d’enregistrement, ceux qui prévalent pour l’achat dans l’ancien.

La VIR est un dispositif juridique très particulier. Il convient de bien se renseigner sur ses ses conséquences et ses modalités avant de se lancer. Aussi, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un notaire pour plus d’informations.