Tout comprendre de la société civile immobilière

Vous portez un projet immobilier et envisagez la création d’une SCI, Société Civile Immobilière pour le mener à bien ? Pour savoir si la SCI est vraiment le statut juridique adapté à vos besoins, nous revenons pour vous sur les caractéristiques particulières de celui-ci.

Avec près de 100 000 créations de SCI chaque année, cette formule juridique est plébiscitée par les français. Il est temps de faire un point sur son fonctionnement.

Qu’est-ce-qu’une société civile immobilière ?

SCI est l’acronyme de société civile immobilière, par laquelle on désigne le dispositif permettant à plusieurs personnes de détenir et de gérer collectivement des actifs immobiliers. Puisque la détention est commune, les bénéfices sont partagés entre les membres de la SCI tout comme les pertes éventuelles. 

Constituée de deux membres au minimum, la SCI offre une souplesse de gestion appréciable. Ce sont les statuts rédigés par les associés qui vont présider au fonctionnement de la SCI. 

Les associés peuvent être un couple, les membres d’une même famille, des individus sans liens de famille, des personnes physiques ou morales, des résidents français et étrangers et même des mineurs. La SCI n’étant pas une société commerciale, les mineurs peuvent détenir des parts de SCI.

La SCI est notamment mise en avant pour ses facilités dans le financement et la gestion d’un bien immobilier, chaque associé recevant des parts en proportion de ses apports. Par ailleurs, la mutualisation des ressources permet de faciliter l’obtention d’un prêt bancaire.

Ce statut d’entreprise est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine distinct de celui des associés, ce qui permet au patrimoine individuel des associés d’être protégé.

Les différents types de SCI

Il existe différentes typologies de SCI permettant de s’adapter aux besoins des associés :

• location : spécifiquement pour la location de biens immobiliers
• familiale : simplifie la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier
• jouissance partagée : les associés bénéficient chacun d’une période d’occupation du bien en fonction de leur nombre de part
• attributions de biens : permet d’acquérir ou de faire construire un bien immobilier et le diviser en lots 
• construction-vente (société commerciale) : permet de construire un bien dans le but de le revendre

Les avantages fiscaux de la SCI

Outre la gestion facilitée du bien, si la SCI est souvent privilégiée par les associés, c’est également en raison pour ses avantages fiscaux, en matière de succession.

En effet, la société civile immobilière permet de transmettre son patrimoine par la donation de parts sociales. Quelques limites toutefois :

• la dotation doit être de 100 000 € maximum par enfant
• il est possible de faire une dotation tous les 15 ans uniquement  

Attention toutefois aux conséquences de la SCI sur l’impôt sur le revenu des associés.
Les revenus perçus par la SCI sont imposables et sachant qu’ils dépendent de la participation de chaque associé, ceux-ci verront leur imposition augmenter proportionnellement. 

Comment créer une SCI ?

Plusieurs étapes obligatoires sont nécessaires pour la création d’une SCI :

• Rédaction des statuts par acte sous-seing privé ou acte notarié 
• Enregistrement des statuts auprès du centre des impôts de lieu de situation du bien
• Publication d’une annonce de constitution de la société au sein d’un journal d’annonces légales
• Immatriculation de la société ce qui permet à la société civile immobilière d’être inscrite au Registre du commerce et des sociétés par le tribunal de commerce

La SCI doit nommer un gérant lors d’une assemblée générale des associés. Il est chargé de la gestion du bien. Il doit chaque année, rédiger un rapport de gestion et le remettre aux autres associés.