Les servitudes décryptées

Titre un peu ambitieux tant le domaine des servitudes est complexe et étendu. Il existe en effet plusieurs typologies de servitudes mais également différentes catégories dans lesquelles elles s’appliquent.

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Une servitude est une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien, au profit du propriétaire d’un autre bien. Ainsi, la servitude est l’une des exceptions au principe du droit de propriété inscrit dans notre Constitution.
Plus courantes qu’elles n’y paraissent, voyons ce qui se cache derrière les servitudes, à l’origine de bien des conflits de voisinage et de procédures judiciaires.

Bon à savoir : la servitude, légale ou naturelle est une contrainte rattachée à un bien
et non à un propriétaire.
Le bien grevé par la servitude est appelé le fonds servant tandis que le fonds qui bénéficie de la servitude est le fonds dominant.

Catégories des servitudes

Les légales

Imposées par la loi, elles ont pour objet “l’utilité publique ou communale”.

Dans cette catégorie se trouvent les servitudes de respect de distance des constructions, les servitudes d’égout des toits, les servitudes de passage lorsqu’un bien est enclavé …

Les naturelles

Elles découlent de la situation des lieux et sont soumises à des règles légales. Pour exemple, la servitude de l’écoulement des eaux ou du bornage.

Les conventionnelles

Le Code Civil permet aux propriétaires d’établir des servitudes librement du moment qu’elles ne sont pas contraires à l’ordre public. La constitution de la servitude ou sa modification se font obligatoirement par acte notarié, publié pour produire effet auprès des tiers.

A cet égard, les servitudes passées sont opposables au futur acheteur d’un bien immobilier sous réserve du respect de ces trois conditions :

  • la convention de servitude est publiée au service de la publicité foncière (au livre foncier pour les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle)
  • la servitude est mentionnée dans l’acte d’acquisition
  • lors de l’acquisition, l’acheteur a été informé de l’existence de la servitude.

Ainsi, il est très utile à l’acquéreur d’avoir en sa possession un état hypothécaire du bien immobilier concerné afin de prendre connaissance des servitudes qui grèvent le bien.

D’autre part, les servitudes sont décrites par acte notarié. Pour le demander, il suffit de renseigner le formulaire en ligne ici.
C’est également dans l’état hypothécaire que l’on retrouve les références de cet acte. Remplissez notre formulaire d’état hypothécaire, si le besoin est.

Les caractéristiques des servitudes

Les continues

Elles s’exercent sans discontinuité sans recours à une intervention humaine (canalisation, ligne électrique, égout, vue …).

Les discontinues

Cette servitude discontinue s’exerce de façon épisodique et requiert l’intervention de l’homme pour être exercée. (droit de passage, utilisation d’un puits …).

Les  apparentes

Conformément à son nom, les servitudes apparentes sont visibles aux yeux de tous (chemin, pont …)
Au contraire des servitudes non apparentes ou occultes, qui ne présentent aucun signe extérieur (canalisation enfouie dans le sol)

Comment mettre fin à une servitude ?

Aussi, la fixation d’une servitude est valable pour 30 années consécutives. Au-delà de ce délai, le propriétaire du fonds servant peut remettre en cause la servitude mais uniquement dans quelques cas bien précis. En effet, le Code Civil prévoit les seuls cas de cessation d’une servitude, qu’elle soit légale, conventionnelle, naturelle, apparente ou non :

  • impossibilité d’utiliser la servitude
  • confusion du fond servant et du fond dominant
  • le non usage pendant 30 ans d’une servitude
  • enfin, la modification conventionnelle ou la renonciation du propriétaire du fonds dominant mettent fin à la servitude.

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