Tout savoir sur les servitudes de passage

Dans nos pages, vous trouverez un article sur le décryptage des servitudes. Cette particularité juridique peut gâcher la vie des propriétaires et mener à bien des procédures judiciaires. Les servitudes de passage sont une des causes principales des conflits de voisinage. Aussi est-il important de bien les comprendre.

La servitude de passage : définition

Les servitudes de passage sont courantes en zones rurales, beaucoup moins en zones urbaines. Elles permettent à un propriétaire d’un terrain enclavé, d’obtenir un accès à la voie publique, indispensable pour jouir normalement de son bien. Ce droit ouvert au propriétaire est appelé “droit de désenclavement”.

Et il arrive que pour accéder à la voie publique, ce propriétaire ne puisse faire autrement que de passer sur le terrain d’un voisin.

Ce terrain sera le fonds servant, tandis que le terrain enclavé sera le fonds dominant.

A noter que l’on ne peut s’opposer au droit de passage. Toutefois, le propriétaire du fond servant peut obtenir une indemnité financière en échange de la servitude, qui sera proportionnelle aux dommages subis – s’il en existe – ce qui devra être établi au cours d’une procédure judiciaire ou d’une négociation à l’amiable.

Comme nous l’avions vu dans un article précédent, la servitude de passage peut-être naturelle (due à l’écoulement des eaux par exemple), légale ou encore conventionnelle.

Comment fonctionnent les servitudes de passage ?

Il est important de savoir que même en l’absence de signalement dans l’acte de vente, une servitude de passage est légale et opposable aux propriétaires des deux fonds. La servitude de passage peut en effet avoir fait l’objet d’une mention dans un acte sous seing privé, non repris dans l’acte de vente. Par ailleurs, la servitude de passage se transmet lors de la vente du bien ou lors d’une transmission, qu’il s’agisse du fond dominant ou du fonds servant.

Impossible donc d’y échapper. La servitude a toutefois une durée de vie limitée à 30 ans.
Au-delà de cette durée, le propriétaire du fonds servant peut remettre en cause la servitude si le passage n’est plus utilisé par le propriétaire du fonds dominant. Il lui faudra alors apporter la preuve du non-usage de cette dernière.

Obligations pour le propriétaire du fond servant

Celui-ci peut délimiter sa parcelle par des clôtures, il ne peut toutefois empêcher le propriétaire du fonds dominant d’accéder à sa parcelle ou à la voie publique. Il ne doit pas en empêcher l’usage et doit respecter une largeur suffisante à son utilisation piétonne ou automobile selon la situation.

Obligations pour le propriétaire du fond dominant

La servitude ne lui accorde aucun droit de propriété sur la parcelle du passage.
En outre, si un accès à la voie publique est créé ou si le propriétaire créé lui-même les conditions de son enclavement, il ne peut plus exiger le maintien de la servitude de passage.

A qui incombe l’entretien du passage ?

Celui-ci incombe au propriétaire qui l’utilise, en principe celui du fond dominant. Toutefois, si le fond servant utilise également la servitude, l’entretien sera conjointe aux deux propriétaires.
Pour en savoir plus sur l’entretien des servitudes de passage, nous vous invitons à consulter cet article.

Savoir si des servitudes de passage existent sur un terrain : demander un état hypothécaire en ligne.