Qu’est-ce que la servitude de vue ?
Pour préserver chaque propriétaire, la loi impose des limites à la création des ouvertures donnant sur les parcelles de ses voisins. Toutefois, il est possible d’y déroger grâce à la mise en place d’une servitude de vue.
Voyons ensemble ce qu’est une servitude de vue. Nous aborderons également vos droits et ceux des autres propriétaires près de chez vous.
En bref La servitude de vue permet à un propriétaire de créer des ouvertures (fenêtres, balcons, terrasses) sans respecter les distances légales vis-à-vis du voisin. En effet, la loi impose 1,90 m pour une vue droite et 0,60 m pour une vue oblique. Cette servitude peut s’acquérir de trois manières : par accord entre voisins, par prescription trentenaire (30 ans sans contestation) ou par division de propriété. Pour vérifier si une servitude de vue existe, consultez l’état hypothécaire du bien.
Servitude de vue : définition
La servitude de vue donne la possibilité à un propriétaire de déroger aux distances imposées par la loi. Concrètement, elle lui permet de créer une ouverture ou une vue vers la propriété voisine.
Il existe deux sortes de servitudes de vue. Voyons-les en détail.
La servitude de vue légale
Tout d’abord, la loi limite les vues entre deux propriétés contiguës afin d’éviter les conflits de voisinage. Ainsi, elle impose à chaque propriétaire des distances minimales pour créer des ouvertures entre deux propriétés voisines.
La servitude de vue acquise
Ensuite, il existe la servitude de vue acquise. Si un propriétaire bénéficie d’une telle autorisation, alors son voisin ne peut pas lui reprocher l’ouverture. De plus, ce dernier ne peut pas obstruer la vue.
Qu’entend-on par “vue” ?
On distingue deux types de vues :
- Les vues droites : elles permettent une vision directe, sans que l’on doive se pencher ou tourner la tête
- Les vues obliques : pour voir la propriété voisine, on doit tourner la tête à gauche ou à droite
Sont considérées comme des vues : les fenêtres, les portes-fenêtres, les baies vitrées, les velux, les balcons et les terrasses.
Quelles sont les distances légales ?
Distance pour une vue droite
Pour une vue droite, la distance légale entre l’ouverture et la limite séparative des deux propriétés doit être de 1,90 m.
La distance se calcule depuis le bord de la fenêtre, le rebord extérieur du balcon ou de la terrasse jusqu’à la limite séparative.
Distance pour une vue oblique
Pour une vue oblique, cette distance se réduit à 0,60 m.
La distance se calcule en se plaçant à l’angle de l’ouverture la plus proche de la propriété voisine.
Comment acquérir une servitude de vue ?
Ce dispositif autorise les propriétaires qui en sont détenteurs à ne pas respecter les limites fixées par la loi. La servitude de vue s’acquiert de plusieurs manières.
Par accord entre voisins
Les voisins peuvent s’entendre pour aménager les limites légales. Pour davantage de sécurité, ce commun accord doit faire l’objet d’un acte signé devant notaire.
Une fois publié au service de la publicité foncière, l’acte devient opposable aux tiers et aux prochains acquéreurs.
Par prescription trentenaire
S’il n’existe aucune contestation judiciaire durant 30 ans après la création d’une ouverture en dehors des limites légales, la servitude pour cette ouverture est acquise par défaut.
C’est ce qu’on appelle la prescription acquisitive.
Par division de propriété
Dans le cadre de la vente d’une propriété sous forme de parcelles, si l’une des ouvertures se trouve en deçà des distances légales, l’acquéreur de la parcelle bénéficie automatiquement d’une servitude de vue.
Les exceptions à la servitude de vue
Il existe toutefois certains cas où l’on peut ne pas respecter les distances légales sans qu’une servitude de vue soit nécessaire.
En effet, la création d’ouverture reste libre dans les situations suivantes :
- Tout d’abord, une ouverture sur une servitude de passage
- Ensuite, une ouverture sur la voie publique
- De même, une ouverture sur une parcelle de terrain en indivision
- Enfin, une ouverture sur un toit fermé ou un mur aveugle
Dans ces cas précis, vous n’avez donc pas besoin d’obtenir une servitude de vue.
Comment savoir si votre propriété bénéficie d’une servitude de vue ?
Les servitudes enregistrées auprès des services de la publicité foncière sont consultables dans l’état hypothécaire du bien concerné.
Il vous suffit d’en faire la demande en ligne sur notre site pour connaître toutes les servitudes grevant un bien immobilier.
La servitude de vue est un droit qui permet à un propriétaire de créer des ouvertures (fenêtres, balcons, terrasses) sans respecter les distances légales vis-à-vis de la propriété voisine. Elle peut être légale ou acquise par accord, prescription trentenaire ou division de propriété.
Pour une vue droite (vision directe), la distance légale entre l’ouverture et la limite séparative est de 1,90 m. Pour une vue oblique (nécessitant de tourner la tête), cette distance est réduite à 0,60 m. Ces distances sont mesurées depuis le bord de l’ouverture.
Une servitude de vue peut s’acquérir de trois manières : par accord entre voisins (acte notarié publié au service de la publicité foncière), par prescription trentenaire (30 ans sans contestation judiciaire) ou par division de propriété lors d’une vente de parcelles.
Pour savoir si une servitude de vue existe sur un bien immobilier, vous pouvez commander un état hypothécaire. Ce document officiel liste toutes les servitudes enregistrées auprès du service de la publicité foncière, y compris les servitudes de vue.
