Mon voisin a-t-il le droit de passer sur le chemin en face de ma maison ?

Votre voisin possède un terrain devenu constructible mais n’a pas accès à la voie publique. La solution : un chemin situé sur votre propriété qui pourrait lui permettre d’accéder à la voie publique. Alors la question se pose : quid de la mise en place d’un droit de passage ? Est-elle obligatoire ?

En bref Le propriétaire d’un terrain enclavé (sans accès à la voie publique) peut réclamer un droit de passage sur le terrain voisin, selon l’article 682 du Code civil. Ce droit s’obtient moyennant une indemnité. Il est conseillé de formaliser cette servitude par acte notarié.

Une propriété enclavée : les droits du voisin

En pratique, la loi est très claire sur le sujet. En effet, le propriétaire d’une parcelle enclavée qui n’a pas accès à la voie publique peut réclamer à son voisin un droit de passage, moyennant une indemnité (article 682 du Code civil). Ce droit de passage, qui constitue ce qu’on appelle en droit une servitude, est acquis même si le terrain de votre voisin est inconstructible.

Ainsi, vous ne pourrez refuser à votre voisin ce droit de passage sur votre parcelle, même si vous considérez qu’il y a atteinte à votre droit de propriété.

Cependant, il n’existe aucune définition précise du “terrain enclavé”. Ce sont les décisions judiciaires qui ont permis d’apporter des précisions. Un terrain enclavé est celui qui ne permet pas d’accéder à une voie publique (chemin impraticable, en pente, etc.).

Si vous devez accorder un droit de passage, nous vous conseillons la rédaction d’un acte notarié qui fixera les conditions de ce droit et rendra cet acte opposable aux tiers. Cette convention sera publiée par les services de la publicité foncière et pourra éviter bien des conflits de voisinage.

L’indemnité et les frais d’entretien du droit de passage

En accordant un droit de passage, vous bénéficiez d’une indemnité dont le montant varie selon les préjudices que vous subissez. Plusieurs catégories de dommages ouvrent à indemnisation :

• Les dommages survenant par l’existence du tracé (construction de la voie d’accès, destruction de la végétation)
• Les dommages découlant de l’utilisation du passage (bruit, inconforts quotidiens)
• La perte de valeur éventuelle de votre bien immobilier

Quid des frais de construction et d’entretien ?

Ces frais sont naturellement à la charge du voisin qui bénéficie du droit de passage, sauf si une convention commune prévoit le contraire. Si le chemin d’accès est utilisé conjointement par les deux propriétaires, vous devrez partager par moitié l’ensemble des frais.

Comment savoir s’il existe un droit de passage sur mon terrain ?

En outre, pour vérifier l’existence d’une servitude de passage sur votre terrain, consultez votre titre de propriété ou demandez une copie d’acte. Ce document fait apparaître les servitudes attachées à une parcelle. Pour connaître l’ensemble des charges grevant un bien, vous pouvez également commander un état hypothécaire.

Questions fréquentes