L’hypothèque conventionnelle

juge et maison

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

L’hypothèque conventionnelle est une sûreté réelle qui permet à un créancier (celui à qui on doit de l’argent) non payé à l’échéance, de faire vendre le bien en quelque main qu’il se trouve (droit de suite) et de se payer sur le prix de la vente en priorité avant d’autres créanciers (droit de préférence).

Cette mesure ne dessaisit pas le propriétaire de son bien.

Les hypothèques sont définies par le Code civil. Ainsi, l’article 2393 dispose “l’hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation. Elle est, de sa nature, indivisible, et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles. Elle les suit dans quelques mains qu’ils passent. “

Par ailleurs, “L’hypothèque n’a lieu que dans les cas et suivant les formes autorisés par la loi” selon l’article 2394).

“Elle est ou légale, ou judiciaire, ou conventionnelle” (C. civ. art. 2395).
“L’hypothèque légale est celle qui résulte de la loi. L’hypothèque judiciaire est celle qui résulte des jugements. L’hypothèque conventionnelle est celle qui résulte des conventions” (C. civ. art. 2396).  

On traitera dans cet article uniquement des hypothèques conventionnelles.

Le bien sur lequel porte une hypothèque est dit “bien hypothéqué”. On parle aussi de “bien grevé d’une hypothèque”.

On retrouve ce dispositif juridique très fréquemment dans le cadre de la garantie d’un prêt immobilier

Il est redoutable d’efficacité pour l’établissement bancaire qui conserve le bien immobilier en garantie du paiement du prêt et s’assure d’être payé puisqu’il peut obtenir la vente forcée du bien.

Bon à savoir : l’hypothèque est indivisible. Ainsi, elle reste entière même si le bien immobilier, objet de la garantie ou encore la créance sont divisées. Aussi, si le créancier vient à décéder en laissant plusieurs héritiers, chacun d’entre eux pourra se prévaloir de l'hypothèque sur la totalité de l'immeuble grevé. Et si c’est le débiteur qui vient à décéder, ses héritiers devront répondre de la totalité de la dette.

Sur quels biens immobiliers s’appliquent une hypothèque ?

Selon le code civil, l’hypothèque porte uniquement sur les biens immobiliers qui sont dans le commerce ainsi que leurs accessoires réputés immeubles. Ainsi, une maison, un appartement, un immeuble, un terrain peuvent être placés sous le régime de l’hypothèque.

Sont exclus de cadre de l’hypothèque, les immeubles qui composent le domaine public de l’État, des départements et des communes. De la même façon, ne peuvent faire l’objet d’une inscription hypothécaire les biens immobiliers qui, bien qu’appartenant à des particuliers, sont inaliénables et insaisissables en vertu de la loi ou d’une convention.

A noter qu’il est possible d’hypothéquer des biens non encore existants dans des conditions restreintes.

Bon à savoir : il est possible d’hypothéquer des bateaux ou des avions.

Comment est constituée une hypothèque conventionnelle ?

Il existe deux règles de forme, absolument obligatoires, pour la validité d’une hypothèque conventionnelle :

  • l’exigence d’un acte notarié
  • l’exigence de la publicité de cet acte notarié

L’acte notarié

L’article 2416 du code civil précise que “l’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par acte notarié” tandis que l’article 2417 dispose “l’acte d’hypothèque portant sur un immeuble situé en France ne peut en principe être établie que par un notaire français”. 

L’hypothèque est une convention très solennelle. C’est bien normal au vu de la gravité et des conséquences très importantes que peut revêtir l’hypothèque. Elle engage en effet les biens du débiteur et souvent même, dans le cas d’un prêt immobilier, sa résidence principale.

Le recours au notaire est donc indispensable pour la rédaction et l’inscription de l’hypothèque. En tant que professionnel, il assure la validité et la sécurité de l’acte qu’il rédige. Et protège les intérêts du débiteur face au créancier.

La promesse d’hypothèque

La promesse d’hypothèque est une mesure qui existe, elle peut prendre la forme d’un acte sous-seing privé (rédigé entre le débiteur et le créancier sans recours au notaire). Toutefois, cet acte ne vaut pas hypothèque et son effet juridique est limité. Elle engage uniquement celui qui promet à constituer une hypothèque par devant notaire.

Si le promettant ne respecte pas l’acte signé, il engage sa responsabilité et peut être poursuivi en paiement de dommages et intérêts.

La publicité de l’hypothèque

Cette obligation légale assure l’opposabilité de l’hypothèque au regard des tiers. Mais elle permet également de classer les créanciers hypothécaires entre eux.

Si l’hypothèque n’est pas publiée, le créancier hypothécaire ne peut opposer ni son droit de préférence aux autres créanciers, ni son droit de suite à l’acquéreur.

C’est auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation des biens que le notaire procède à l’enregistrement de l’acte d’hypothèque.

La date de l’inscription est déterminée par la mention portée sur le registre des dépôts. Selon l’article 2428 du Code civil, le créancier hypothécaire doit présenter au service de la publicité foncière le titre de créance et déposer deux bordereaux d’inscription.

Cet article énonce les mentions devant nécessairement être indiquées dans les actes destinés à être déposés comme :

  • la désignation des parties,
  • la désignation des immeubles grevés,
  • celle de la créance garantie et avec l’indication de son montant en capital et intérêt.
  • l’indication du montant de la garantie …

Il n’existe aucun délai pour réaliser l’inscription, la seule limite étant l’extinction de la créance. Mais dans les faits, le créancier a intérêt à publier l’acte rapidement puisque c’est la date d’inscription qui va fixer le rang de l’hypothèque. Par ailleurs, il a intérêt à agir rapidement pour éviter d’être confronté à certains évènements qui peuvent arrêter le cours des inscriptions (procédure collective, aliénation de l’immeuble, saisie immobilière …).

Quels sont les effets de l’inscription ?

Par l’inscription, l’hypothèque est opposable aux tiers. C’est à dire qu’une hypothèque non publiée n’aura presque pas d’effet juridique, son titulaire ne pourra s’en prévaloir et exercer les droits qui y sont associés et qui garantissent le paiement de sa créance et notamment auprès des ayants-droits du débiteur et des autres créanciers chirographaires, qui peuvent se prévaloir d’une absence de publicité.

Les conséquences de l’hypothèque auprès du créancier

En cas de défaillance du débiteur dans le paiement de ses échéances mensuelles, le créancier hypothécaire dispose de plusieurs solutions grâce à son hypothèque : 

  • il peut saisir l’immeuble hypothéqué, même si celui-ci n’est plus entre les mains du débiteur initial
  • il peut le faire vendre aux enchères et se faire payer sur le prix de vente
  • et il peut se faire attribuer le bien immobilier en paiement (sauf s’il s’agit d’une résidence principale).

On voit tout l’avantage de cette mesure pour le créancier mais également le grand danger pour le débiteur qui peut perdre le logement familial.

Bon à savoir : l'immeuble objet de l’hypothèque doit être estimé par un expert désigné à l'amiable ou judiciairement. Si sa valeur dépasse le montant de la dette garantie, le créancier devra au débiteur la différence, s'il existe d'autres créanciers hypothécaires, il devra la consigner. Ce surplus sera alors réparti entre les créanciers chirographaires, au prorata de leur créance. Si, au contraire, la valeur du bien est inférieure au montant de la créance, le créancier conserve sa créance pour le solde encore dû et le débiteur n’est alors pas levé de ses obligations de paiement.

La procédure de saisie se fait par la signification au débiteur d’un commandement de payer lui aussi publié auprès des services de la publicité foncière. A compter de la signification, l’immeuble garantit devient indisponible. A la fin de la procédure, l’immeuble est vendu aux enchères, le prix est consigné, les frais sont payés, et les inscriptions prises sur l’immeuble sont purgées. 

Droit de préférence

L’effet essentiel de l’inscription d’hypothèque est le droit de préférence. Il s‘agit pour le créancier hypothécaire de la faculté d’être payé par préférence aux autres créanciers sur le prix de vente du bien immobilier.

Ce droit lui est accordé si le bien est vendu volontairement mais également si la vente résulte d’une saisie. A noter que cette préférence porte à la fois sur le prix de l’immeuble et aussi sur celui des produits et des fruits perçus depuis la saisie.

Ce droit de préférence s’inscrit dans la durée et n’est pas remis en question en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique ou même en cas de destruction ou de détérioration de l’immeuble.

Droit de suite

Le créancier hypothécaire dispose d’un droit de suite qui lui permet de se faire payer même si l’immeuble a changé de main.
En effet, l’hypothèque ne prive pas le propriétaire de l’immeuble de ses attributions et il peut vendre son bien comme il l’entend. Il conserve le droit d’en jouir, de l’administrer et le droit d’en disposer. 

Ainsi, les acquéreurs et les héritiers peuvent être placés dans la position de débiteur du fait de l’hypothèque.

Plusieurs conditions sont absolument nécessaires afin que le créancier puisse exercer son droit de suite :

  • la créance garantie par l’hypothèque doit être exigible
  • l’hypothèque doit avoir été inscrite avant les cessions éventuelles afin d’assurer l’opposabilité aux tiers.
  • le droit de suite ne doit pas être éteint du fait de la levée de l’hypothèque conventionnelle

Lorsque l’hypothèque est activée auprès du nouveau propriétaire, il dispose de deux options :

  • payer le créancier chirographaire
  • abandonner le bien, on appelle cela le délaissement 

Comment mettre fin à une hypothèque ?

L’hypothèque est d’une durée maximale de 50 ans. Généralement, elle s’étend sur la même durée que le prêt accordé mais sa fin peut survenir avant.

La fin d’une hypothèque peut résulter de plusieurs évènements.

Fin de l’hypothèque par remboursement du prêt

Situation classique, le prêt est remboursé à son échéance dans sa totalité. L’hypothèque n’a alors plus lieu d’être, elle s’éteint automatiquement.

L’inscription prend fin sans frais ni formalités 1 an après la dernière échéance de remboursement du prêt qu’elle garantit.

Mainlevée de l’hypothèque

Il est toutefois possible pour un propriétaire d’obtenir la mainlevée de l’hypothèque avant la fin de ce délai.

En effet, s’il vend son bien ou s’il négocie avec son établissement financier le rachat de son prêt immobilier,il peut alors rembourser ses échéances avant la fin prévue du prêt.

Pour lever l’inscription de l’hypothèque, il faudra alors qu’il en fasse la demande auprès des services de la publicité foncière, en passant là encore par un acte notarié.

Les frais de l’hypothèque

La constitution de l’hypothèque passant par notaire, il résulte des frais, qui sont à la charge du débiteur. Frais de constitution mais également de mainlevée anticipée éventuelle.

Les frais d’hypothèque sont composés :

  • Des émoluments TTC du notaire
  • De la taxe de Publicité Foncière
  • De la Contribution de sécurité immobilière
  • Des frais de rédaction et de formalités

On estime que les frais d’hypothèque représentent environ 1,5% du montant d’un crédit immobilier.

A noter que les mêmes frais seront à prévoir en cas de mainlevée de l’hypothèque.

Qu’est-ce-qu’un état hypothécaire ?

Un état hypothécaire est un document permettant d’obtenir des informations sur des biens immobiliers et leurs propriétaires.

Grâce à ce document, il est possible de retracer l’historique d’un terrain, d’une maison, d’un appartement et d’obtenir des renseignements importants :

  • le noms des propriétaires successifs
  • les prix d’achat et de vente du bien au fil des transactions successives
  • les relevés de publication et d’inscriptions hypothécaires

Le régime de l’hypothèque est un régime extrêmement encadré par la loi, les conséquences étant lourdes pour le débiteur défaillant. Toutefois, l’hypothèque est aussi une opportunité pour certains débiteurs d’accroître leur patrimoine immobilier ou encore de s’assurer une retraite plus paisible. En effet, une hypothèque peut être prise pour obtenir un prêt qui viendra augmenter ses revenus et sa retraite.

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