Je possède l’usufruit d’une maison, qu’est-ce-que ça veut dire ?

Il arrive couramment, dans certaines circonstances, que plusieurs individus soient propriétaires d’un seul et même bien. On parle du démembrement de la propriété.
Vous possédez l’usufruit et une autre personne possède la nue-propriété sur le même bien que vous. Voyons ensemble ce que cela signifie et quels sont vos devoirs et obligations.

Qu’est-ce-que l’usufruit d’une maison ?

Lorsque l’on achète un bien immobilier, la plupart du temps, on en est pleinement propriétaire.
Ainsi, nous sommes à la fois usufruitier et nue-propriétaire du bien qui sont les deux versants de la pleine propriété.

Mais parfois, l’usufruitier et le nue-propriétaire ne sont pas les mêmes personnes. Cela arrive fréquemment dans les cas suivants :

• Lors d’une succession et lors du décès d’un conjoint, il arrive que la loi accorde un droit d’usufruit au profit de l’époux survivant. Les enfants héritent alors de la nue-propriété.
• Lors d’une donation lorsque des parents lèguent de leur vivant la nue-propriété d’un bien immobilier et en conservent l’usufruit. 
• Lors d’un divorce, il est possible que les époux séparés conservent tous deux la nue-propriété tandis que le parent qui vit sur place avec les enfants conserve l’usufruit.
• Si votre enfant à moins de 16 ans, vous êtes automatiquement usufruitier des biens de vos enfants.

Définition : l’usufruit est le droit de jouir d’un bien à condition d’en assurer la conservation, c’est-à-dire l’entretenir. L’usufruitier en revanche, ne peut vendre le bien.

Droits et obligations en cas d’usufruit

L’usufruitier dispose de deux droits :

• le droit d’utiliser le bien

Ce qui signifie que vous pouvez utiliser le bien ou encore le louer. C’est vous seul qui bénéficiez du droit de regard sur le choix des locataires. sauf accord contraire avec le nue-prupriétaire. Le nu-propriétaire ne pourra intervenir dans vos relations avec vos locataires éventuels.

Un usufruitier peut donc quasiment tout faire comme s’il était propriétaire du bien. Le « quasiment » fait référence au fait qu’il ne peut pas vendre ce bien, il peut seulement en vendre son usufruit. Il doit, en contrepartie, respecter certaines contraintes comme nous allons le voir ci-dessous.

• le droit de percevoir les revenus tirés du bien

En cas de location, c’est vous qui percevez les loyers et ce, durant toute la durée de l’usufruit.

Les obligations relatives à l’usufruit

L’usufruitier s’engage à respecter certaines obligations : 

• Payer la taxe foncière et la taxe d’habitation
• Entretenir le bien pour sa bonne conservation
• Faire toutes les réparations d’entretien. A noter que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire sauf si elles découlent d’un manque d’entretien de votre part.
• L’usufruitier doit réaliser un inventaire des meubles et des caractéristiques du bien (clôture …)
• Se comporter comme un “bon père de famille” c’est-à-dire jouir paisiblement du bien et mettre tout en œuvre pour que le bien reste dans un bon état de conservation.

Le rôle du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est dans les faits le véritable propriétaire du bien, puisque lui seul peut le vendre ou le léguer.

Toutefois, la vente doit se faire avec l’accord de l’usufruitier sauf à vendre uniquement la nue-propriété, ce qui reste une opération délicate.