Caution ou hypothèque : comment choisir pour son crédit immobilier ?

Acheter un bien immobilier demande dans la grande majorité des cas, de recourir à un prêt immobilier, souscrit auprès d’un établissement financier.
La banque va alors vouloir garantir le paiement de la totalité du prêt et assurer ses arrières. Pour ce faire, elle va exiger une garantie auprès de l’emprunteur.
Deux garanties sont souvent exigées : la caution ou l’hypothèque.

En bref La caution fait intervenir un tiers (organisme de cautionnement) qui se substitue à l’emprunteur en cas de défaillance. L’hypothèque est une garantie directe sur le bien immobilier, permettant à la banque de le saisir et vendre aux enchères. La caution est moins risquée et moins coûteuse ; l’hypothèque convient aux profils complexes ou patrimoniaux.

Quelles différences entre l’hypothèque et la caution ?

Comment fonctionne une caution ?

Une caution est assurée par un tiers ou un organisme de cautionnement qui va se porter caution pour une personne en cas de défaillance de cette dernière.
Ainsi, si l’emprunteur vient à ne pas pouvoir faire face aux remboursements de son prêt, la banque pourra actionner la caution et se retourner vers elle. La caution se substituera alors à l’emprunteur défaillant et réglera en lieu et place le prêt immobilier.
La caution peut intervenir sur la totalité du prêt restant à courir mais l’objectif reste tout de même que l’emprunteur puisse reprendre le remboursement de son prêt.

Les modalités du cautionnement diffèrent selon les organismes de cautionnement mais le principe reste celui énoncé ci-dessus.

La caution ne doit pas être confondue avec l’assurance imposée à l’emprunteur lors de la souscription du prêt et qui va être utilisée en cas d’invalidité, chômage, décès … selon les modalités de l’assurance souscrite.

La caution n’est pas obligatoire. A celle-ci, peut lui être préférée l’hypothèque.

Comment fonctionne une hypothèque ?

L’hypothèque est adossée à un bien immobilier. Souvent le bien principal, objet du prêt immobilier. Ainsi, la banque, lorsqu’elle accorde le prêt immobilier, va exiger comme garantie du paiement des échéances, la maison ou l’appartement objet du prêt.

Ainsi, en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque pourra saisir le bien immobilier, le faire vendre aux enchères et obtenir le paiement du solde du prêt.

C’est une garantie particulièrement favorable aux banques, sauf si le prix de la vente du bien immobilier ne suffit pas à garantir le paiement du solde du prêt. Dans ce cas, l’emprunteur reste redevable de la somme restant due. Ainsi, son bien immobilier a été saisi, vendu et il reste encore débiteur.
Un coup dur contre lequel s’assurent les banques qui accordent des hypothèques en vérifiant avec soin que la valeur du bien sera suffisante pour assurer le paiement du prêt.

L’hypothèque doit obligatoirement être passée devant notaire et enregistrée au service de la publicité foncière, ce qui entraîne des coûts supplémentaires pour l’emprunteur (émoluments du notaire, droits d’enregistrement, frais de formalités plus une contribution de sécurité immobilière).

Acte notarié et public, chacun peut demander un état hypothécaire pour connaître l’historique d’un bien immobilier. Vous pouvez sur Hypothèques en ligne, faire une demande en quelques clics seulement.

A noter que la durée de l’hypothèque est collée à celle du prêt immobilier + un an. Elle s’éteint automatiquement à la fin du prêt. Elle peut prendre fin de façon anticipée dans le cas d’une mainlevée d’hypothèque.

Comment choisir entre caution et hypothèque ?

La caution n’est pas attachée au bien immobilier et présente un caractère moins risqué pour l’emprunteur. Par ailleurs, elle n’est pas coûteuse comme l’est l’hypothèque dont les frais alourdissent l’enveloppe du projet immobilier.

Afin de choisir au mieux le mode de garantie qui conviendra au futur propriétaire, il conviendra de bien s’interroger sur sa situation personnelle : risque de perdre son emploi, dévaluation envisageable du bien immobilier concerné, risque de maladie … et ce sur toute la durée du prêt, même s’il est difficile de se projeter dans des périodes lointaines.

À lire également : fonctionnement de l’hypothèque, coût d’une hypothèque et prêt hypothécaire.

Questions fréquentes