Guide des hypothèques : les 5 erreurs à éviter

Souscrire une hypothèque engage votre bien immobilier sur plusieurs années. Une erreur peut coûter des milliers d’euros ou bloquer une vente future. Voici les 5 erreurs les plus fréquentes et comment les éviter.

En bref Les erreurs courantes lors d’une hypothèque : ne pas comparer avec la caution bancaire, oublier les frais de mainlevée anticipée (0,7% du prêt), négliger la vérification du bien, ignorer l’option du PPD moins coûteux, et mal anticiper une revente rapide. Ces erreurs peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.

1. Ne pas comparer hypothèque et caution bancaire

C’est l’erreur la plus coûteuse. Beaucoup d’emprunteurs acceptent l’hypothèque proposée par leur banque sans étudier l’alternative : la caution bancaire (Crédit Logement, CAMCA, etc.).

Pourquoi c’est une erreur

L’hypothèque coûte environ 1,5% du montant emprunté. Pour un prêt de 200 000 €, comptez 3 000 € de frais. La caution revient souvent moins cher, et une partie est restituée en fin de prêt.

De plus, en cas de revente avant la fin du prêt, l’hypothèque génère des frais de mainlevée (0,7% supplémentaires). La caution n’a pas cet inconvénient.

Comment éviter cette erreur

• Demandez systématiquement un devis comparatif hypothèque/caution
• Calculez le coût total sur la durée du prêt, mainlevée incluse
• Vérifiez votre éligibilité aux organismes de caution (Crédit Logement accepte 95% des dossiers)

À lire : Caution ou hypothèque : comment choisir ?

2. Oublier les frais de mainlevée en cas de revente

Vous pensez revendre dans 5-7 ans ? L’hypothèque peut devenir un piège financier.

Pourquoi c’est une erreur

L’inscription hypothécaire dure toute la durée du prêt plus un an. Si vous vendez avant ce terme, vous devez payer une mainlevée d’hypothèque pour libérer le bien.

Ces frais représentent 0,7% à 0,8% du montant initial du prêt. Sur 200 000 €, cela fait 1 400 à 1 600 € supplémentaires, en plus des frais d’hypothèque déjà payés.

Comment éviter cette erreur

• Anticipez votre horizon de détention avant de choisir la garantie
• Privilégiez la caution si vous pensez revendre dans moins de 10 ans
• Intégrez les frais de mainlevée dans votre calcul de rentabilité

À lire : Levée d’hypothèque : combien ça coûte ?

3. Ne pas vérifier la situation hypothécaire du bien acheté

Acheter un bien déjà hypothéqué sans le savoir peut créer des complications majeures.

Pourquoi c’est une erreur

Une hypothèque suit le bien, pas le propriétaire. Si le vendeur a des dettes garanties par une hypothèque, celle-ci reste attachée au bien même après la vente. C’est le droit de suite du créancier.

Le notaire vérifie normalement ce point, mais des erreurs arrivent. Une hypothèque non levée peut bloquer votre propre revente future.

Comment éviter cette erreur

• Demandez un état hypothécaire avant de signer le compromis
• Vérifiez que la mainlevée du vendeur est bien prévue à l’acte
• Exigez un état hypothécaire daté de moins de 3 mois

À lire : Comment savoir si une maison est hypothéquée ?

4. Ignorer le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD)

Le PPD est une alternative méconnue à l’hypothèque conventionnelle, souvent plus avantageuse.

Pourquoi c’est une erreur

Le PPD offre la même protection à la banque que l’hypothèque, mais sans taxe de publicité foncière. L’économie représente environ 0,7% du montant emprunté.

Sur un prêt de 200 000 €, vous économisez 1 400 €. Le PPD s’applique uniquement aux biens existants (pas au neuf) et au montant finançant l’acquisition (pas les travaux).

Comment éviter cette erreur

• Demandez le PPD si vous achetez dans l’ancien
• Vérifiez que votre notaire propose cette option
• Combinez PPD (pour l’acquisition) et hypothèque (pour les travaux) si nécessaire

5. Mal anticiper un rachat de crédit

Renégocier son prêt ou le faire racheter implique des frais souvent sous-estimés.

Pourquoi c’est une erreur

Un rachat de crédit par une autre banque nécessite :

• La mainlevée de l’hypothèque existante (0,7% du prêt initial)
• Une nouvelle inscription hypothécaire (1,5% du nouveau prêt)

Ces frais peuvent annuler le bénéfice d’un meilleur taux. Sur un prêt de 200 000 €, comptez environ 4 400 € de frais de garantie.

Comment éviter cette erreur

• Calculez le coût total du rachat, garanties incluses
• Négociez d’abord avec votre banque actuelle (pas de frais de garantie)
• Vérifiez si votre banque accepte une subrogation (transfert de garantie sans frais)

À lire : État hypothécaire et rachat de crédit

Récapitulatif : le coût des erreurs

Sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans :

• Erreur 1 (pas de comparaison) : jusqu’à 2 000 € de surcoût
• Erreur 2 (mainlevée imprévue) : 1 500 € supplémentaires
• Erreur 3 (bien déjà hypothéqué) : procédure juridique coûteuse
• Erreur 4 (ignorer le PPD) : 1 400 € d’économie ratée
• Erreur 5 (rachat mal calculé) : 4 400 € de frais

Total potentiel des erreurs : plus de 9 000 €

Questions fréquentes