Je possède l’usufruit d’une maison, qu’est-ce que ça veut dire ?

Il arrive couramment, dans certaines circonstances, que plusieurs individus soient propriétaires d’un seul et même bien. On parle alors du démembrement de la propriété.

Concrètement, vous possédez l’usufruit tandis qu’une autre personne possède la nue-propriété sur le même bien que vous. Voyons ensemble ce que cela signifie et quels sont vos devoirs et obligations.

En bref L’usufruit est le droit de jouir d’un bien immobilier et d’en percevoir les revenus, à condition d’en assurer l’entretien. L’usufruitier peut habiter le bien ou le louer, mais il ne peut pas le vendre. Le nu-propriétaire, quant à lui, détient le droit de disposer du bien. Ce démembrement intervient souvent lors d’une succession, d’une donation ou d’un divorce. Pour connaître le statut d’un bien, consultez un état hypothécaire.

Qu’est-ce que l’usufruit d’une maison ?

Lorsque l’on achète un bien immobilier, la plupart du temps, on en devient pleinement propriétaire. Ainsi, on est à la fois usufruitier et nu-propriétaire du bien. Ce sont les deux versants de la pleine propriété.

Toutefois, parfois, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas les mêmes personnes.

Définition : l’usufruit est le droit de jouir d’un bien à condition d’en assurer la conservation, c’est-à-dire de l’entretenir. En revanche, l’usufruitier ne peut pas vendre le bien.

Les cas courants de démembrement de propriété

Ce démembrement intervient fréquemment dans les situations suivantes :

• Lors d’une succession : au décès d’un conjoint, la loi accorde souvent un droit d’usufruit à l’époux survivant. Les enfants héritent alors de la nue-propriété.
• Lors d’une donation : des parents peuvent léguer de leur vivant la nue-propriété d’un bien immobilier tout en conservant l’usufruit.
• Lors d’un divorce : les ex-époux peuvent conserver tous deux la nue-propriété, tandis que le parent qui vit sur place avec les enfants conserve l’usufruit.
• Pour les biens des mineurs : si votre enfant a moins de 16 ans, vous êtes automatiquement usufruitier de ses biens.

Les droits de l’usufruitier

L’usufruitier dispose de deux droits principaux. Voyons-les en détail.

Le droit d’utiliser le bien

Tout d’abord, vous pouvez utiliser le bien ou le louer. C’est vous seul qui décidez du choix des locataires, sauf accord contraire avec le nu-propriétaire. Ce dernier ne peut pas intervenir dans vos relations avec vos locataires éventuels.

Autrement dit, un usufruitier peut quasiment tout faire comme s’il était propriétaire du bien. Le “quasiment” fait référence au fait qu’il ne peut pas vendre ce bien. Il peut seulement vendre son usufruit. En contrepartie, il doit respecter certaines contraintes que nous allons voir ci-dessous.

Le droit de percevoir les revenus

Ensuite, en cas de location, c’est vous qui percevez les loyers. Ce droit s’applique durant toute la durée de l’usufruit.

Les obligations de l’usufruitier

En contrepartie de ses droits, l’usufruitier s’engage à respecter certaines obligations :

• Payer les taxes : la taxe foncière et la taxe d’habitation sont à sa charge
• Entretenir le bien : il doit assurer la bonne conservation du bien
• Effectuer les réparations d’entretien : les grosses réparations incombent au nu-propriétaire, sauf si elles découlent d’un manque d’entretien de la part de l’usufruitier
• Réaliser un inventaire : il doit inventorier les meubles et les caractéristiques du bien (clôtures, etc.)
• Se comporter en “bon père de famille” : c’est-à-dire jouir paisiblement du bien et mettre tout en œuvre pour qu’il reste dans un bon état de conservation

Le rôle du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est dans les faits le véritable propriétaire du bien. En effet, lui seul peut le vendre ou le léguer.

Toutefois, la vente doit se faire avec l’accord de l’usufruitier. À défaut, le nu-propriétaire peut uniquement vendre la nue-propriété, ce qui reste une opération délicate.

Comment connaître le statut d’un bien immobilier ?

Pour savoir si un bien immobilier fait l’objet d’un démembrement de propriété, vous pouvez consulter un état hypothécaire.

Ce document officiel indique notamment :

• Les propriétaires successifs du bien
• Le statut juridique (pleine propriété, usufruit, nue-propriété)
• Les éventuelles hypothèques ou servitudes

Vous pouvez commander ce document en ligne sur notre site.

Questions fréquentes