SCI : tout comprendre de la société civile immobilière
Vous portez un projet immobilier et envisagez la création d’une SCI, Société Civile Immobilière, pour le mener à bien ? Pour savoir si la SCI est vraiment le statut juridique adapté à vos besoins, nous revenons sur les caractéristiques particulières de ce dispositif. Avec près de 100 000 créations de SCI chaque année, cette formule juridique est plébiscitée par les Français.
En bref La SCI permet à plusieurs personnes de détenir et gérer collectivement un bien immobilier. Minimum 2 associés (famille, amis, personnes morales). Types : SCI familiale, de location, de jouissance partagée. Avantages : gestion souple, transmission facilitée (donation de 100 000 €/enfant tous les 15 ans), protection du patrimoine personnel. Création : statuts, annonce légale, immatriculation au RCS.
Qu’est-ce-qu’une société civile immobilière ?
SCI est l’acronyme de société civile immobilière, désignant le dispositif permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer collectivement des actifs immobiliers. Puisque la détention est commune, les bénéfices sont partagés entre les membres de la SCI tout comme les pertes éventuelles.
Constituée de deux membres au minimum, la SCI offre une souplesse de gestion appréciable. Les associés peuvent être un couple, les membres d’une même famille, des personnes physiques ou morales, des résidents français ou étrangers, et même des mineurs.
En effet, la SCI est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine distinct de celui des associés, ce qui permet de protéger le patrimoine individuel des associés.
Les différents types de SCI
Ainsi, il existe différentes typologies de SCI permettant de s’adapter aux besoins des associés :
- SCI de location : spécifiquement pour la location de biens immobiliers
- SCI familiale : simplifie la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier
- SCI de jouissance partagée : les associés bénéficient chacun d’une période d’occupation
- SCI d’attribution : permet d’acquérir un bien et le diviser en lots
- SCI construction-vente : permet de construire pour revendre
Les avantages fiscaux de la SCI
En pratique, la SCI permet de transmettre son patrimoine par la donation de parts sociales avec un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Cela permet d’éviter des droits de succession élevés.
Attention toutefois : les revenus perçus par la SCI sont imposables au niveau de chaque associé proportionnellement à sa participation.
Comment créer une SCI ?
Plusieurs étapes obligatoires sont nécessaires pour la création d’une SCI : rédaction des statuts, enregistrement auprès des impôts, publication d’une annonce légale, immatriculation au RCS. Pour plus de détails sur les formalités, consultez notre article pourquoi créer une SCI.
La SCI doit nommer un gérant lors d’une assemblée générale. Il est chargé de la gestion du bien et doit chaque année rédiger un rapport de gestion. Avant d’acheter un bien en SCI, commandez un état hypothécaire pour vérifier sa situation juridique.
Questions fréquentes
Responsabilité illimitée des associés sur leurs biens personnels en cas de dettes de la SCI. Obligations comptables et administratives (AG annuelle, rapport de gestion). Impossibilité d’exercer une activité commerciale. Imposition des revenus même non distribués.
Oui, mais ce n’est pas toujours avantageux. Vous perdez l’exonération de plus-value sur la résidence principale et les aides type PTZ. La SCI est plus intéressante pour l’investissement locatif ou la transmission de patrimoine.
Un associé peut céder ses parts à un autre associé ou à un tiers (avec agrément des autres associés selon les statuts). Il peut aussi demander le retrait si les statuts le prévoient. En dernier recours, la dissolution de la SCI est possible à l’unanimité ou par voie judiciaire.
