Prêt hypothécaire refusé : que faire ?

Votre demande de prêt hypothécaire a été refusée ? Vous n’êtes pas seul : environ 20% des dossiers sont rejetés. Bonne nouvelle : un refus n’est pas définitif. Voici les causes les plus fréquentes et les solutions concrètes pour obtenir votre financement.

En bref Un prêt hypothécaire peut être refusé pour taux d’endettement trop élevé, apport insuffisant, valeur du bien trop faible ou historique bancaire défavorable. Solutions : renégocier avec votre banque, solliciter un courtier, augmenter l’apport, choisir un bien différent ou attendre d’améliorer votre situation.

Les 5 causes principales de refus d’un prêt hypothécaire

Comprendre pourquoi votre dossier a été rejeté est la première étape pour trouver une solution.

1. Taux d’endettement trop élevé

C’est la cause numéro 1 de refus. La règle des 35% d’endettement maximum (assurance incluse) est strictement appliquée depuis les recommandations du HCSF en 2022.

Calcul : (Mensualités de tous vos crédits + futur crédit) / Revenus nets × 100

Si vous dépassez ce seuil, la banque refuse systématiquement, quelle que soit la qualité de votre dossier par ailleurs.

2. Apport personnel insuffisant

Les banques exigent généralement un apport de 10% minimum du prix du bien. Cet apport couvre les frais de notaire et de garantie, et prouve votre capacité d’épargne.

Pour un prêt hypothécaire (qui finance souvent des projets atypiques), l’exigence peut monter à 20-30% selon les établissements.

3. Valeur du bien insuffisante

Le prêt hypothécaire repose sur la valeur du bien mis en garantie. La banque finance généralement 50 à 70% de la valeur estimée du bien hypothéqué.

Si l’expertise révèle une valeur inférieure à vos attentes, le montant accordé sera réduit, voire le prêt refusé.

4. Situation professionnelle instable

Les banques privilégient les profils stables :

• CDI hors période d’essai
• Ancienneté de 2-3 ans minimum pour les indépendants
• Revenus réguliers et prévisibles

Les CDD, intérimaires et auto-entrepreneurs récents sont souvent refusés, même avec de bons revenus.

5. Historique bancaire défavorable

La banque consulte systématiquement :

• Le FICP (fichier des incidents de paiement)
• Le FCC (fichier central des chèques)
• Vos relevés bancaires des 3 derniers mois

Des découverts répétés, des rejets de prélèvement ou des incidents passés sont rédhibitoires.

Solution 1 : demander les raisons précises du refus

La banque n’est pas obligée de motiver son refus, mais vous pouvez le demander.

Comment procéder

• Contactez votre conseiller par écrit (email avec accusé)
• Demandez explicitement les critères non remplis
• Sollicitez un rendez-vous pour en discuter

Certaines banques acceptent de préciser : “taux d’endettement”, “apport”, “scoring insuffisant”. Ces informations sont précieuses pour corriger votre dossier.

Solution 2 : faire appel à un courtier

Un courtier en crédit immobilier peut débloquer des situations impossibles en direct.

Pourquoi ça fonctionne

• Il connaît les critères précis de chaque banque
• Il présente votre dossier sous son meilleur angle
• Il a accès à des établissements que vous ne pouvez pas solliciter seul
• Il négocie des dérogations grâce à son volume d’affaires

Un dossier refusé dans une banque peut être accepté dans une autre. Le courtier sait où orienter votre demande.

Solution 3 : réduire votre taux d’endettement

Si le taux d’endettement est le problème, plusieurs leviers existent.

Actions immédiates

• Solder vos crédits à la consommation (le plus efficace)
• Allonger la durée du prêt (25 ans au lieu de 20)
• Réduire le montant emprunté (bien moins cher ou apport plus élevé)
• Inclure un co-emprunteur (conjoint, parent) pour augmenter les revenus

Exemple concret

Revenus : 3 500 €/mois. Crédit auto : 300 €/mois. Taux d’endettement max : 35%.

• Capacité d’emprunt avec crédit auto : 925 €/mois (3 500 × 35% – 300)
• Capacité d’emprunt sans crédit auto : 1 225 €/mois (3 500 × 35%)

Solder le crédit auto libère 300 €/mois de capacité, soit environ 50 000 € d’emprunt supplémentaire.

Solution 4 : augmenter votre apport

Un apport plus important rassure la banque et améliore votre dossier.

Sources d’apport complémentaire

• Donation familiale (exonérée jusqu’à 100 000 € par parent)
• Prêt familial (à formaliser par écrit)
• Déblocage anticipé de l’épargne salariale (PEE, PERCO)
• Prêt à taux zéro (PTZ) si éligible
• Prêt Action Logement (1% patronal)

À lire : Comment donner à ses enfants

Solution 5 : choisir un bien différent

Parfois, le problème vient du bien, pas de votre profil.

Cas où le bien pose problème

• Bien atypique difficile à revendre (yourte, péniche, local commercial)
• Bien en mauvais état nécessitant trop de travaux
• Bien surévalué par rapport au marché
• Copropriété en difficulté financière

La banque évalue le bien comme garantie. Si elle estime qu’elle ne pourra pas le revendre facilement en cas de défaut, elle refuse.

À lire : Demander un état hypothécaire pour vérifier la situation d’un bien

Solution 6 : attendre et améliorer votre situation

Parfois, reporter le projet de quelques mois est la meilleure stratégie.

Ce que vous pouvez améliorer en 6-12 mois

• Solder vos crédits en cours
• Épargner un apport supplémentaire
• Stabiliser votre situation professionnelle (fin de période d’essai, CDI)
• Assainir vos comptes (plus de découvert)
• Sortir du FICP (effacement après régularisation)

Un dossier refusé aujourd’hui peut être accepté dans 6 mois avec ces améliorations.

Cas particulier : prêt hypothécaire pour seniors

Les seniors (60 ans et plus) font face à des difficultés spécifiques :

• Durée de prêt limitée (remboursement avant 75-80 ans)
• Assurance emprunteur très coûteuse ou refusée
• Revenus souvent en baisse (retraite)

Solution alternative : le prêt viager hypothécaire, spécialement conçu pour les seniors propriétaires.

Récapitulatif : que faire après un refus

1. Demandez les raisons du refus à votre banque
2. Consultez un courtier pour explorer d’autres options
3. Travaillez sur les points faibles identifiés
4. Redéposez une demande dans une autre banque ou après amélioration

Un refus n’est jamais définitif. Avec les bons ajustements, la majorité des dossiers finissent par aboutir.

Questions fréquentes