Héritage maison : vendre, garder ou louer ?
Vous venez d’hériter d’une maison et vous vous demandez quoi en faire ? Trois options s’offrent à vous : vendre, conserver ou louer le bien. Chaque choix a des implications fiscales, financières et familiales différentes. Voici comment décider.
En bref Après un héritage immobilier, vous pouvez vendre (plus-value exonérée si résidence principale du défunt), garder le bien (entretien et taxes à prévoir), ou le louer (revenus locatifs imposables). En indivision, l’accord de tous les héritiers est nécessaire pour vendre. Le rachat de parts permet de sortir de l’indivision.
Option 1 : vendre la maison héritée
La vente est souvent le choix le plus simple, surtout si plusieurs héritiers sont concernés ou si le bien est éloigné de votre lieu de vie.
Avantages de la vente
- Liquidité immédiate pour partager entre héritiers
- Pas de charges d’entretien ni de taxes foncières à assumer
- Fin des éventuels conflits familiaux liés à l’indivision
Fiscalité de la vente
La plus-value immobilière est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée dans la succession (et non le prix d’achat initial par le défunt).
Exonérations possibles :
- Résidence principale du défunt occupée jusqu’au décès
- Vente dans les 2 ans suivant le décès (sous conditions)
- Prix de vente inférieur à 15 000 €
Vendre en indivision
Si plusieurs héritiers possèdent le bien, l’accord de tous est requis pour vendre. En cas de désaccord, un héritier peut saisir le tribunal pour demander la vente forcée (article 815 du Code civil).
À lire : Comprendre l’indivision
Option 2 : garder la maison héritée
Conserver le bien familial peut avoir une valeur sentimentale importante, mais implique des responsabilités.
Ce qu’il faut prévoir
- Taxe foncière : à payer chaque année
- Assurance habitation : obligatoire même si le bien est inoccupé
- Entretien : travaux de maintenance, chauffage en hiver
- Charges de copropriété : si le bien est en copropriété
Racheter les parts des autres héritiers
Si vous souhaitez devenir seul propriétaire, vous pouvez racheter les parts des autres héritiers. Cette opération nécessite :
- Une estimation du bien (notaire ou expert)
- Un acte notarié de partage
- Le paiement d’un droit de partage (2,5% de la valeur du bien)
Transformer en résidence secondaire
La maison héritée peut devenir votre résidence secondaire. Attention aux implications :
- Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (toujours en vigueur)
- Pas d’exonération de plus-value en cas de revente future
- Surtaxe possible dans les zones tendues
Option 3 : louer la maison héritée
La mise en location génère des revenus mais implique des obligations de bailleur.
Types de location possibles
- Location nue : bail de 3 ans minimum, revenus fonciers
- Location meublée : bail d’1 an, régime BIC (souvent plus avantageux)
- Location saisonnière : revenus plus élevés mais gestion plus lourde
Fiscalité des revenus locatifs
Les loyers perçus sont imposables :
- Micro-foncier : abattement de 30% si revenus < 15 000 €/an
- Régime réel : déduction des charges réelles (travaux, intérêts, assurance)
Le déficit foncier (charges > loyers) est déductible des revenus globaux jusqu’à 10 700 €/an.
Travaux à prévoir avant location
Avant de louer, vérifiez que le bien respecte les normes :
- DPE : les passoires thermiques (F et G) sont progressivement interdites à la location
- Décence : surface minimale, équipements obligatoires
- Diagnostics : électricité, gaz, plomb si applicable
À lire : Les obligations du bailleur
Comment choisir ? Les critères de décision
Posez-vous ces questions :
- Situation familiale : Êtes-vous seul héritier ou en indivision ?
- Besoin de liquidité : Avez-vous besoin de l’argent rapidement ?
- Éloignement : Le bien est-il proche de votre domicile ?
- État du bien : Nécessite-t-il des travaux importants ?
- Attachement : Le bien a-t-il une valeur sentimentale forte ?
Vérifier l’état juridique du bien avant de décider
Avant de prendre votre décision, assurez-vous de connaître la situation complète du bien :
- Hypothèques : Le bien garantit-il des dettes du défunt ?
- Servitudes : Existe-t-il des droits de passage ou contraintes ?
- Charges : Y a-t-il des impayés de copropriété ?
Un état hypothécaire vous révélera toutes ces informations.
À lire également : J’ai hérité d’une maison, que dois-je faire ? (démarches administratives)
Questions fréquentes
Vous héritez d’un bien immobilier ? Rechercher le patrimoine immobilier
En indivision, l’accord de tous les héritiers est en principe requis. Si un héritier bloque la vente, les autres peuvent saisir le tribunal pour demander l’autorisation de vendre (article 815-5 du Code civil) ou demander le partage judiciaire.
Le rachat des parts implique le paiement de la valeur des parts aux autres héritiers, plus les frais de notaire (environ 2,5% de droit de partage). Une estimation du bien par un notaire ou expert est nécessaire pour fixer le prix.
Oui, vous devrez payer la taxe foncière annuelle et, s’il s’agit d’une résidence secondaire, la taxe d’habitation. En revanche, il n’y a pas d’impôt sur la plus-value tant que vous ne vendez pas le bien.
Oui, avec l’accord de la majorité des 2/3 des droits indivis pour un bail d’habitation classique. L’unanimité est requise pour un bail commercial ou rural. Les loyers sont répartis entre indivisaires selon leurs quotes-parts.
