Saisie immobilière et répartition de prix entre les créanciers

Vous êtes propriétaire d’un bien hypothéqué et malheureusement, vous vous retrouvez dans l’impossibilité de rembourser votre établissement de crédit ? Votre bien pourrait faire alors l’objet d’une saisie immobilière. Celle-ci conduira à la vente du bien et au remboursement du ou des créanciers.

En bref Lors d’une saisie immobilière, le prix de vente est réparti entre les créanciers selon leur rang. Le créancier poursuivant notifie une demande d’actualisation des créances puis rédige un projet de distribution. Sans contestation sous 15 jours, le juge homologue le projet. L’état hypothécaire permet de connaître les créanciers inscrits.

Qui sont les créanciers ?

Il arrive en effet, selon les circonstances et le bien concerné que plusieurs créanciers attendent le remboursement de leur dette par la vente du bien.

Qui sont-ils ?

• En premier lieu, le créancier qui poursuit et qui est à l’origine de la saisie immobilière,
• Il peut s’agir également des créanciers ayant inscrit une hypothèque ou un privilège sur le bien avant la vente,
• Enfin, les créanciers privilégiés : syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges et travaux de la copropriété ou encore les créanciers titulaires d’un privilège général sur les immeubles.

À noter que la procédure de distribution de prix de vente est de l’affaire du juge de l’exécution du lieu de situation du bien.

On évoque le prix de vente mais à celui-ci, peuvent être ajoutés les produits du bien (loyers pour un immeuble d’habitation par exemple).

Lorsqu’il n’existe qu’un seul créancier, la situation est simple. Du prix de vente, seront retirés les frais de procédure puis le solde sera versé au créancier unique. La situation devient plus complexe en cas de pluralité de créanciers.

À noter que c’est grâce à l’état hypothécaire que le débiteur pourra connaître le ou les créanciers inscrits.

La répartition de la saisie en cas de pluralité de créanciers

Les créanciers bénéficient du versement des sommes disponibles en tenant compte du rang donné par leur sûreté.

Dans la situation où coexistent plusieurs créanciers, le créancier poursuivant (le plus souvent, la banque) notifie, dans le mois suivant la publication du titre de vente, une demande d’actualisation des créances. Celui-ci rédige également un projet de distribution, notifié aux créanciers inscrits dans le délai d’un mois après expiration du délai donné aux créanciers pour actualiser leur créance.

La notification doit respecter certaines mentions obligatoires sous peine de nullité.

En l’absence de contestation dans les 15 jours, la banque va solliciter l’homologation du projet de distribution par le juge. Après vérification que chaque créancier ait pu faire valoir ses droits, le document est homologué et la distribution pourra alors s’appliquer dès le bien vendu.

Les inscriptions des hypothèques et privilèges prises par le vendeur seront alors radiées. Pour comprendre cette procédure de radiation, consultez notre article sur la mainlevée d’hypothèque.

Nous faisons le choix ici de retranscrire la procédure telle qu’elle est sans contestation aucune, sans difficulté particulière. Pourtant, les situations en cas de pluralité de créanciers sont souvent plus complexes, notamment lorsque le bien immobilier est constitué de plusieurs éléments.

Si vous êtes dans l’une de ces situations, nous vous invitons à consulter un avocat en droit immobilier, compétent pour défendre vos intérêts et vous conseiller.

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez connaître le ou les créanciers inscrits sur votre bien, demandez un état hypothécaire.

Questions fréquentes