Quelles sont les responsabilités de l’agent immobilier ?

Lorsque l’on souhaite vendre son bien immobilier, le recours à un agent immobilier peut être très utile. Gain de temps, d’énergie, les compétences de ce professionnel mettent toutes les chances de votre côté pour une vente efficace et rapide.
Ce professionnel a des devoirs et des responsabilités importantes vis-à-vis du propriétaire qui lui confie son bien immobilier via un mandat, qu’il soit simple, semi-exclusif ou exclusif.
Voyons quelles sont ses responsabilités envers le propriétaire.

A  noter que l’agent immobilier engage également sa responsabilité vis-à-vis de l’acquéreur du bien immobilier et du locataire dans le cadre d’un bail d’habitation.

Le propriétaire peut engager la responsabilité de l’agent immobilier à trois titres :

• défaillance dans ses missions dans le cadre du mandat signé
• manquement relatif à la signature d’un acte juridique
• défaillance dans son devoir de conseil

L’agent immobilier manque a ses devoirs dans le cadre du mandat signé

Les missions de l’agent immobilier découlent du mandat signé avec le propriétaire.
Ce mandat fixe ses devoirs et les limites de sa responsabilité.

Par ailleurs, l’article 1992 du Code civil précise que “le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion”.

Écartons immédiatement le dol qui n’est pas représentatif des situations les plus courantes. Le dol est la tromperie volontaire avec intention de nuire (allégations mensongères, manœuvres frauduleuses…). Heureusement, peu d’agents immobiliers sont aussi peu scrupuleux.

En revanche, les fautes de l’agent engage sa responsabilité même si son obligation de faire n‘est qu’une obligation de moyen et non de résultat. Il conviendra pour le mandataire (le propriétaire) de prouver son préjudice, la faute du professionnel et le lien de causalité entre les deux.

Pour s’exonérer, l‘agent pourra avancer la force majeure. Celle-ci est définie à l’article 1218 du Code civil, “il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur”.

L’agent immobilier manque a ses devoirs dans la signature d’un acte juridique

Dans le cadre de ses missions, l’agent immobilier est appelé à signer des actes juridiques. Son obligation est dans ce cas, une obligation de résultat. Ainsi, l’agent immobilier doit répondre des conséquences de l’inefficacité d’un acte ou encore des vices de forme.

Bien entendu, le mandataire doit pouvoir justifier d’un dommage.

L’agent immobilier manque a ses devoirs de conseil

L’agent immobilier accompagne le mandataire tout au long de la vente : de l’estimation du bien à la signature de l’acte définitif de vente.
Ainsi, à chaque étape de ce processus, il délivre conseils au vendeur qu’ils soient juridiques, techniques, financiers …
Cette obligation de conseil et d’assistance est au cœur de ses missions.

Ainsi, la jurisprudence juge régulièrement les défaillances de l’agent immobilier :

• absence de vérification de solvabilité des parties
• sur la capacité des parties
• manquement dans la présentation des caractéristiques du bien concerné …

Cette obligation est une obligation de moyen, non de résultat.

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