Quelles sont les différences entre plan cadastral et plan de bornage ?

La confusion entre plan de bornage et plan issu du cadastre est courante et peut entraîner des déconvenues importantes notamment dans le cas de conflits de voisinage ou de projet d’achat immobilier. Pour y voir plus clair et simplifier vos démarches administratives immobilières, nous vous expliquons à quoi correspond le bornage et le cadastre.

En bref Le plan cadastral est un document administratif à valeur informative, utilisé pour le calcul des impôts fonciers. Le plan de bornage, réalisé par un géomètre-expert, a une valeur juridique et fixe définitivement les limites de propriété. Les deux sont complémentaires lors d’un achat immobilier.

Qu’est-ce-qu’un plan cadastral ?

Le cadastre est le registre public mis à jour et géré par le service du cadastre. Il contient l’identification de toutes les propriétés bâties et non bâties du territoire.

On pense à tort, que le cadastre fixe les limites d’une propriété, c’est inexact. Le cadastre sert de base au calcul des impôts fonciers mais en aucun cas, il permet de déterminer la surface d’une parcelle. Pour bien comprendre les références cadastrales, consultez notre article sur la référence cadastrale.

Comment fonctionne le plan cadastral ?

Le territoire est découpé en communes. Celles-ci sont découpées en sections, puis en parcelles qui représentent chacune une propriété.

Sur chaque parcelle, on trouve le contour des bâtiments existants, le tracé des voies de communication, les cours d’eau… Le nom des propriétaires n’est jamais indiqué sur les plans cadastraux.

Le plan cadastral indique également les communes limitrophes.

Bon à savoir : chaque commune publie chaque année une documentation écrite qui regroupe les relevés récapitulatifs des parcelles et constructions des différents propriétaires dans la commune.

Le cadastre est consultable par tous, personnes morales ou personnes publiques.

Quelle est la valeur juridique du cadastre ? Le cadastre n’a aucune valeur juridique, il n’a qu’une valeur informative. Les informations contenues dans les registres ne garantissent pas l’exactitude des limites et surfaces des parcelles. Par ailleurs, le cadastre est mis à jour de façon très irrégulière.

Qu’est-ce-qu’un plan de bornage ?

Le plan de bornage est obligatoirement réalisé par un géomètre-expert. Il détermine avec précision les limites d’une propriété. Elles sont matérialisées par le positionnement de repères matériels, des bornes qui permettent de visualiser et faire respecter les limites de propriété. Ces bornes sont également géoréférencées ainsi la matérialisation des limites et surface des parcelles est à la fois physique et numérique.

Pour qu’un bornage soit valable, il doit être réalisé en présence des différents propriétaires qui doivent l’accepter et le signer (même dans le cas des procédures judiciaires où le bornage est imposé à l’une des parties. On parle alors de bornage judiciaire en opposition avec le bornage amiable).

Bon à savoir : le bornage n’est pas obligatoire. Par contre, une fois réalisé, il est irrévocable.

Le bornage possède une valeur juridique forte, le plan est conservé par les notaires lors de la réalisation d’actes notariés comme les ventes immobilières ou les divisions parcellaires.

En résumé : plan de bornage et plan cadastral

Plan de bornage et plan cadastral sont deux éléments bien différents. Même s’ils portent tous deux sur la délimitation de parcelle. Le premier a une valeur juridique tandis que l’autre n’a qu’une valeur informative. Il convient de ne pas confondre les deux dont on peut avoir besoin de façon complémentaire lors d’un achat immobilier.

Pour connaître l’historique complet d’un bien et ses éventuelles charges, demandez un état hypothécaire. Pour obtenir le document officiel prouvant la propriété, consultez notre guide sur l’acte de propriété.

Questions fréquentes