Prêt In Fine : comprendre ses avantages et ses inconvénients

Le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, envisage de développer de “nouveaux dispositifs de financement”. Son objectif est de redonner du pouvoir d’achat immobilier aux Français. Moins répandu que le prêt amortissable, le prêt in fine s’adresse surtout aux investisseurs dotés d’un apport conséquent. Dès lors, examinons de plus près les caractéristiques de ce crédit, ses atouts et ses limites.

En bref Le prêt in fine est un crédit immobilier où l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance grâce à une épargne constituée en parallèle. Ce montage permet de déduire les intérêts des revenus fonciers. Il s’adresse principalement aux investisseurs fortement imposés.

Qu’est-ce que le prêt in fine ?

Le prêt in fine se distingue par son mode de remboursement spécifique. En effet, le remboursement du capital est différé jusqu’à la fin du contrat. Durant toute la durée du crédit, l’emprunteur paie uniquement les intérêts et les assurances via des mensualités fixes. Par conséquent, le capital emprunté reste intact jusqu’à l’échéance finale du prêt.

Par ailleurs, l’établissement prêteur demande souvent une garantie pour sécuriser ce remboursement futur. Il exige généralement que l’emprunteur constitue une épargne régulière sur un placement financier associé, comme une assurance vie. Cette épargne, appelée nantissement, est réservée à la banque en cas de défaut de paiement.

À qui s’adresse le prêt in fine ?

Ce financement est ouvert aux particuliers, aux professionnels et aux sociétés de placement. Toutefois, les conditions d’octroi sont plus strictes que pour un crédit immobilier amortissable traditionnel. En raison de ces risques, les banques imposent souvent des taux d’intérêt plus élevés et exigent un apport substantiel. Ainsi, ce type de prêt est idéal pour les investisseurs fortement imposés qui souhaitent optimiser leur fiscalité.

Avantages et inconvénients du prêt in fine

Le prêt in fine offre d’abord une souplesse financière réelle avec des mensualités moins élevées. De plus, il procure des avantages fiscaux grâce à la déduction des intérêts des revenus locatifs.

Cependant, ce montage nécessite un patrimoine financier solide. Les taux d’intérêt sont également plus coûteux que ceux des prêts classiques. Enfin, vous devez veiller à ce que le rendement de l’épargne associée soit suffisant pour couvrir le capital à terme.

Couverture par une assurance emprunteur

La banque exige souvent une assurance emprunteur invalidité-décès pour protéger le capital emprunté. Bien que cette assurance représente un coût, elle offre une protection indispensable aux héritiers. En effet, l’assureur rembourse le solde du prêt en cas de décès, préservant ainsi le patrimoine familial.

Exemple de calcul d’un prêt in fine

Prenons un exemple concret avec un montant de prêt de 200 000 €, une durée de 10 ans, un taux d’intérêt annuel de 3% et un taux de rendement de l’épargne associée de 2%.

Calcul des mensualités :

Dans un prêt in fine, les paiements mensuels ne comprennent que les intérêts et les assurances. Le capital emprunté est remboursé en totalité à la fin du prêt.

Intérêts mensuels = (Montant du prêt x Taux d’intérêt annuel) / 12
Intérêts mensuels = (200 000 € x 0,03) / 12 = 500 €

Les paiements mensuels d’intérêts resteront constants tout au long de la durée du prêt, soit 500 € par mois dans cet exemple.

Fiscalité et intérêts déductibles :

Les intérêts payés dans le cadre d’un prêt in fine sont déductibles des revenus fonciers pour les investisseurs locatifs. Dans cet exemple, supposons que les revenus fonciers annuels soient de 15 000 €.

Intérêts annuels = 500 € x 12 = 6 000 €
Déduction des intérêts = 6 000 €

Remboursement final du capital :

À la fin de la période de prêt, l’emprunteur doit rembourser le capital emprunté en totalité. Pour cela, il utilise l’épargne constituée tout au long de la durée du prêt.

Le prêt in fine est un outil puissant pour les investisseurs immobiliers avertis qui souhaitent financer un prêt hypothécaire. Il offre des avantages fiscaux et une vraie souplesse. Néanmoins, il exige une planification rigoureuse et une analyse prudente des risques avant signature.

Questions fréquentes