Crédit immobilier : choisir une caution ou une hypothèque ?

Pour se protéger dans le cadre de l’octroi d’un crédit immobilier, la banque va prendre un certain nombre de garanties lui permettant de prendre le moins de risque possible en cas de défaillance de l’emprunteur.
C’est pourquoi, en plus de l’assurance-emprunteur, la banque va se tourner vers une garantie supplémentaire.
Les deux garanties les plus courantes sont le cautionnement ou l’hypothèque.
Nous vous expliquons la différence entre ces deux mécanismes.

Bon à savoir : ce n’est pas toujours l’emprunteur qui va choisir le type de garantie mis en place. La banque l’impose dans la plupart des cas.

Quid de la caution ?

La caution est une garantie financière basée sur un fond de garantie mutualisé.
Si l’emprunteur est en situation de défaillance et ne peut rembourser son prêt, le fond de garantie prend en charge les mensualités au profit du prêteur.

On distingue plusieurs types de cautionnement :

• Les sociétés de cautionnement mutuel. Ces établissements couvrent l’achat d’un logement, d’un terrain ou la réalisation de travaux. Ils sont issus d’une filiale interne d’un groupe bancaire ou du Crédit Logement qui est un organisme détenu par l’ensemble des grandes banques françaises.
• La caution “mutuelle fonctionnaire” qui fonctionne sur le même principe (fonds mutualisé) mais ne concerne que les emprunteurs fonctionnaires, à des tarifs avantageux.
• La caution solidaire d’un particulier. Elle est rarissime dans le cas des crédits immobiliers, jugée insuffisante par les établissements bancaires.

Quid de l’hypothèque ?

L’hypothèque est une garantie qui repose sur les biens détenus par l’emprunteur. En effet, en cas de défaillance, la banque qui finance le prêt immobilier est autorisée à saisir le bien objet de l’hypothèque, le faire vendre aux enchères judiciaires et récupérer les sommes dues sur le résultat de la vente.
Le coût de l’hypothèque est plus élevé que celui de la caution puisque c’est un acte obligatoirement notarié, qui est publié auprès des services de la publicité foncière.
Les frais de l’hypothèque comprennent :

• les émoluments du notaire ;
• les frais de formalité ;
• la contribution de sécurité immobilière ;
• les droits d’enregistrement 

On estime le coût d’une hypothèque à 1,5 % du montant de l’emprunt.

Effets de l’hypothèque

L’un des inconvénients de l’hypothèque, outre ses sanctions très fortes en cas de non-remboursement du prêt et des conséquences y rattachées (perte du domicile familial …), concerne son coût élevé en cas de remboursement anticipé du prêt.
Dans ce cas de figure, il faut obligatoirement procéder à une mainlevée de l’hypothèque. Cette mesure engendre des frais comprenant notamment les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement et les frais administratifs.

En cela, le recours à la caution est plus avantageux, son coût est bien moindre. Il est composé de la commission prélevée par la société de cautionnement lors de la mise en place du prêt et d’une contribution versée au Fond Mutuel de Garantie (FMG),qui servira, en cas de défaillance, à rembourser la banque.

Toutefois, le recours à la caution suppose un dossier d’accession au prêt immobilier plutôt bon. En effet, si le dossier est jugé trop insuffisant pour la banque, celle-ci se tournera plus facilement vers une hypothèque, jugée plus sécurisante pour l’organisme prêteur.

Bon à savoir : l’emprunteur qui arrive au terme du remboursement de son crédit immobilier (par anticipation ou non), pourra récupérer jusqu’à 75 % de sa contribution au FMG à l’échéance du prêt.