L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle est une sûreté réelle qui permet à un créancier non payé à l’échéance de faire vendre le bien. Grâce au droit de suite, il peut le faire en quelque main qu’il se trouve. Grâce au droit de préférence, il se paie sur le prix de vente avant les autres créanciers.

Cette mesure ne dessaisit pas le propriétaire de son bien. Il reste pleinement propriétaire.

En bref L’hypothèque conventionnelle est une garantie immobilière qui résulte d’un accord entre créancier et débiteur. Elle confère au créancier un droit de suite (saisir le bien même vendu) et un droit de préférence (être payé en priorité). Sa constitution nécessite un acte notarié et une inscription au service de la publicité foncière. Elle dure au maximum 50 ans et s’éteint généralement au remboursement du prêt.

Définition de l’hypothèque conventionnelle

Ce que dit le Code civil

L’article 2393 du Code civil définit l’hypothèque comme « un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation ». Elle est indivisible par nature et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés.

Par ailleurs, « l’hypothèque n’a lieu que dans les cas et suivant les formes autorisés par la loi » (article 2394).

Les trois types d’hypothèques

Le Code civil distingue trois types d’hypothèques (articles 2395 et 2396) :

• L’hypothèque légale : elle résulte de la loi
• L’hypothèque judiciaire : elle résulte des jugements
• L’hypothèque conventionnelle : elle résulte des conventions entre les parties

Cet article traite uniquement de l’hypothèque conventionnelle. On retrouve ce dispositif très fréquemment dans le cadre de la garantie d’un prêt immobilier. Il s’avère redoutablement efficace pour la banque. En effet, celle-ci conserve le bien en garantie et peut obtenir sa vente forcée en cas de défaillance.

Bon à savoir : l’hypothèque est indivisible. Elle reste entière même si le bien ou la créance sont divisés. Si le créancier décède en laissant plusieurs héritiers, chacun d’eux peut se prévaloir de l’hypothèque sur la totalité de l’immeuble. Inversement, si le débiteur décède, ses héritiers doivent répondre de la totalité de la dette.

Sur quels biens s’applique une hypothèque ?

Les biens éligibles

Selon le Code civil, l’hypothèque porte uniquement sur les biens immobiliers qui sont dans le commerce. Elle s’étend également à leurs accessoires réputés immeubles. Ainsi, une maison, un appartement, un immeuble ou un terrain peuvent faire l’objet d’une hypothèque.

Les biens exclus

Certains biens ne peuvent pas être hypothéqués. C’est le cas des immeubles du domaine public (État, départements, communes). De même, les biens appartenant à des particuliers mais inaliénables et insaisissables (par la loi ou une convention) sont exclus.

Bon à savoir : vous pouvez hypothéquer des bateaux ou des avions. Il est également possible d’hypothéquer des biens non encore existants, sous conditions restreintes.

Comment constituer une hypothèque conventionnelle ?

Deux règles de forme sont absolument obligatoires pour valider une hypothèque conventionnelle : l’exigence d’un acte notarié et l’exigence de la publicité de cet acte.

L’acte notarié obligatoire

L’article 2416 du Code civil précise que « l’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par acte notarié ». De plus, l’article 2417 dispose qu’un notaire français doit établir l’acte pour un immeuble situé en France.

L’hypothèque est une convention très solennelle. Cette rigueur se justifie par la gravité de ses conséquences. En effet, elle engage les biens du débiteur, souvent sa résidence principale.

Le notaire joue un rôle indispensable. Il rédige l’acte et procède à l’inscription. En tant que professionnel, il assure la validité et la sécurité de l’acte. Il protège également les intérêts du débiteur face au créancier.

La promesse d’hypothèque

La promesse d’hypothèque existe. Elle peut prendre la forme d’un acte sous seing privé (sans notaire). Toutefois, cet acte ne vaut pas hypothèque. Son effet juridique reste limité : il engage uniquement le promettant à constituer une hypothèque devant notaire.

S’il ne respecte pas l’acte signé, il engage sa responsabilité et peut être poursuivi en dommages et intérêts.

La publicité de l’hypothèque

Cette obligation légale assure l’opposabilité de l’hypothèque aux tiers. Elle permet aussi de classer les créanciers hypothécaires entre eux.

Sans publication, le créancier hypothécaire ne peut opposer ni son droit de préférence aux autres créanciers, ni son droit de suite à l’acquéreur.

Le notaire procède à l’enregistrement auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation des biens. Il présente le titre de créance et dépose deux bordereaux d’inscription. Ceux-ci mentionnent : la désignation des parties, la désignation des immeubles grevés, la créance garantie avec son montant, et le montant de la garantie.

À noter : aucun délai n’impose l’inscription, sauf l’extinction de la créance. Cependant, le créancier a intérêt à publier rapidement. En effet, la date d’inscription fixe le rang de l’hypothèque. Il doit aussi éviter certains événements qui arrêtent les inscriptions (procédure collective, aliénation, saisie).

Quels sont les effets de l’inscription ?

Par l’inscription, l’hypothèque devient opposable aux tiers. Une hypothèque non publiée n’a presque pas d’effet juridique. Son titulaire ne peut pas s’en prévaloir ni exercer les droits qui garantissent le paiement de sa créance.

Les droits du créancier en cas de défaillance

Si le débiteur ne paie plus ses échéances, le créancier hypothécaire dispose de plusieurs solutions :

• Saisir l’immeuble hypothéqué, même s’il n’est plus entre les mains du débiteur initial
• Le faire vendre aux enchères et se payer sur le prix de vente
• Se faire attribuer le bien en paiement (sauf résidence principale)

Attention : cette mesure avantage le créancier mais représente un grand danger pour le débiteur. Celui-ci peut perdre le logement familial.

La procédure de saisie

La procédure débute par la signification au débiteur d’un commandement de payer. Le créancier publie également ce commandement auprès du service de la publicité foncière.

À compter de la signification, l’immeuble devient indisponible. À la fin de la procédure, l’immeuble est vendu aux enchères. Le prix est consigné, les frais sont payés et les inscriptions sont purgées.

Bon à savoir : un expert désigné à l’amiable ou judiciairement estime l’immeuble. Si sa valeur dépasse le montant de la dette, le créancier doit la différence au débiteur. Si elle est inférieure, le créancier conserve sa créance pour le solde et le débiteur reste tenu de payer.

Droit de préférence

C’est l’effet essentiel de l’inscription. Le créancier hypothécaire peut se faire payer en priorité sur le prix de vente du bien. Ce droit de préférence s’applique que la vente soit volontaire ou qu’elle résulte d’une saisie. La préférence porte sur le prix de l’immeuble mais aussi sur les produits et fruits perçus depuis la saisie. Ce droit subsiste même en cas d’expropriation ou de destruction de l’immeuble.

Droit de suite

Le créancier hypothécaire dispose d’un droit de suite. Il peut se faire payer même si l’immeuble a changé de main. En effet, l’hypothèque ne prive pas le propriétaire de ses attributions. Il peut vendre son bien, en jouir, l’administrer et en disposer librement. Les acquéreurs et héritiers peuvent ainsi se retrouver en position de débiteur.

Plusieurs conditions permettent au créancier d’exercer son droit de suite :

• La créance garantie doit être exigible
• L’hypothèque doit avoir été inscrite avant les cessions éventuelles
• Le droit de suite ne doit pas être éteint par une mainlevée

Face à l’activation de l’hypothèque, le nouveau propriétaire a deux options : payer le créancier ou abandonner le bien (délaissement).

Comment mettre fin à une hypothèque ?

L’hypothèque dure au maximum 50 ans. Généralement, elle s’étend sur la même durée que le prêt accordé. Toutefois, elle peut prendre fin avant.

Fin par remboursement du prêt

C’est la situation classique. Le débiteur rembourse le prêt à son échéance dans sa totalité. L’hypothèque s’éteint alors automatiquement.

L’inscription prend fin sans frais ni formalités un an après la dernière échéance de remboursement.

Mainlevée de l’hypothèque

Le propriétaire peut obtenir la mainlevée avant la fin du délai. Cette situation survient s’il vend son bien ou s’il négocie un rachat de prêt avec un autre établissement. Il rembourse alors ses échéances de façon anticipée.

Pour lever l’inscription, il doit faire la demande auprès du service de la publicité foncière. Cette démarche passe par un acte notarié.

Combien coûte une hypothèque ?

La constitution de l’hypothèque passe par notaire. Des frais en résultent et le débiteur les supporte. Ces frais concernent la constitution mais aussi une éventuelle mainlevée anticipée.

Les frais d’hypothèque comprennent :

• Les émoluments TTC du notaire
• La taxe de publicité foncière
• La contribution de sécurité immobilière
• Les frais de rédaction et de formalités

Estimation : les frais représentent environ 1,5 % du montant du crédit immobilier. Prévoyez les mêmes frais en cas de mainlevée.

Qu’est-ce-qu’un état hypothécaire ?

Pour savoir si un bien immobilier est grevé d’une hypothèque, vous pouvez commander un état hypothécaire.

Ce document officiel fournit des informations sur les biens immobiliers et leurs propriétaires. Grâce à lui, vous pouvez retracer l’historique d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement.

L’état hypothécaire contient des renseignements importants :

• Les noms des propriétaires successifs
• Les prix d’achat et de vente du bien au fil des transactions
• Les relevés de publication et d’inscriptions hypothécaires

Conclusion

Le régime de l’hypothèque conventionnelle est extrêmement encadré par la loi. Les conséquences sont lourdes pour le débiteur défaillant.

Néanmoins, l’hypothèque représente aussi une opportunité. Certains débiteurs s’en servent pour accroître leur patrimoine immobilier ou préparer une retraite plus paisible. En effet, une hypothèque peut garantir un prêt qui augmentera vos revenus.

Questions fréquentes