Entretien d’une servitude de passage : règles et répartition des frais

Après avoir abordé le fonctionnement général des servitudes puis les spécificités des servitudes de passage, cet article détaille les modalités d’entretien d’une servitude de passage en France.

Nous avons décidé de consacrer plusieurs articles aux servitudes de passage qui soulèvent de nombreuses questions. En effet, c’est souvent à la lecture d’un état hypothécaire que l’on découvre l’existence d’une servitude grevant un bien immobilier. Cette découverte suscite des interrogations légitimes sur cette contrainte pesant sur votre propriété ou celle que vous convoitez.

Même si les règles juridiques sont claires, les conflits de voisinage liés à la mauvaise gestion d’une servitude restent fréquents. Une bonne information est la meilleure parade aux incompréhensions entre voisins.

En bref En France, l’entretien d’une servitude de passage incombe par défaut au propriétaire du fonds dominant (terrain enclavé), selon les articles 697 et 698 du Code civil. Le fonds servant n’est pas tenu d’entretenir le passage, sauf s’il l’utilise aussi. Une indemnité peut être due pour les dommages causés. Il est conseillé d’établir un titre écrit précisant les obligations de chaque partie.

Rappel : fonds servant et fonds dominant

Le propriétaire d’un terrain enclavé (sans accès direct à la voie publique) peut demander un droit de passage sur le terrain d’un ou plusieurs voisins. On distingue alors :

• Le fonds dominant : le terrain enclavé qui bénéficie du passage.
• Le fonds servant : le terrain sur lequel s’exerce le passage.

L’article 686 du Code civil précise qu'”il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue.”

L’indemnité due par le fonds dominant

Le propriétaire du fonds dominant (fonds enclavé) doit verser une indemnité proportionnelle au dommage qu’il peut occasionner au fonds servant.

Comment est évaluée l’indemnité ?

L’évaluation de l’indemnité tient compte de plusieurs éléments :

• Les dommages matériels causés à la propriété traversée (abattage d’arbres, destruction d’un mur, etc.)
• La dépréciation de la propriété traversée
• Les nuisances et troubles causés à la propriété traversée (bruits, poussières, etc.)

L’importance d’établir un titre

Il est conseillé aux propriétaires dans cette situation d’établir un titre écrit prévoyant précisément l’indemnité mais également les obligations des uns et des autres au titre de l’entretien du passage. Ce document évite les ambiguïtés et limite les risques de litige.

Qui doit entretenir la servitude de passage ?

En l’absence de titre : les règles du Code civil

En l’absence de titre, les articles 697 et 698 du Code civil stipulent que l’entretien du passage incombe au propriétaire du fonds dominant.

Il a la faculté d’engager, à ses frais, tous les ouvrages nécessaires pour l’usage et la conservation de la servitude. Il en assume les frais d’entretien et de réparation.

Le propriétaire du fonds servant, lui, n’est pas tenu d’un quelconque entretien. Sauf si son attitude rend nécessaire la réalisation de travaux.

Cas où le fonds servant utilise aussi le passage

Toutefois, si le propriétaire du fonds servant utilise également la servitude de passage, il devra participer à son entretien et ses réparations. Se pose alors la question de la répartition des frais entre propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant.

La jurisprudence, en l’absence de textes précis, plaide en faveur d’une répartition proportionnelle à l’usage qui est fait du passage. La difficulté est grande alors de fixer une répartition sans éléments concrets, et le risque de conflit est réel.

Comment éviter les conflits entre voisins ?

Une bonne entente entre les propriétaires est l’assurance d’une répartition juste qui ne lèse aucune partie. Il est recommandé de :

• Rédiger un titre clair dès l’origine de la servitude
• Prévoir par écrit les modalités de partage des frais
• Communiquer régulièrement sur les travaux à prévoir

La consultation d’un état hypothécaire permet de vérifier l’existence et les conditions d’une servitude avant tout achat immobilier.

Questions fréquentes