Vente d’un lot en copropriété : la répartition des charges et travaux

Être propriétaire d’un bien dans une copropriété suppose de payer une partie des charges et des travaux afférents à celui-ci. Voyons comment ceux-ci sont répartis entre les différents copropriétaires. Par ailleurs, nous nous poserons la question de l’incidence de la vente du bien en copropriété sur ces charges et travaux.

En bref Les charges de copropriété sont dues par le copropriétaire en place au moment de leur exigibilité. En cas de vente, vendeur et acheteur peuvent négocier une répartition différente dans le compromis, mais cette convention n’est pas opposable au syndic qui réclamera les sommes au copropriétaire inscrit.

Quelles sont les charges habituelles dans une copropriété ?

Dans un ensemble immobilier constitué, on relève deux types de charges.

• Les charges trimestrielles, destinées à l’entretien quotidien de l’ensemble immobilier. Elles sont prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété.
  
  Dans ces charges, on trouve également le fonds de travaux prévu par la loi ALUR. Celui-ci est destiné à financer de futurs travaux, non prévus dans le budget prévisionnel.
• Les charges exceptionnelles destinées aux travaux nécessaires pour l’aménagement de la copropriété. Ces travaux, souvent lourds, doivent être votés et validés lors d’une assemblée générale des copropriétaires.

Pour comprendre comment ces charges sont déterminées, consultez le règlement de copropriété qui fixe les tantièmes de chaque lot.

La répartition des charges entre vendeur et acheteur

La vente importe peu dans la répartition des charges et travaux et la loi précise le principe suivant : c’est le copropriétaire en place qui doit régler la provision exigible du budget prévisionnel. Tout comme le paiement des charges non comprises dans le budget.
Peu importe s’il s’agit du vendeur et de l’acheteur. Le paiement sera toujours réclamé au copropriétaire en place au moment de son exigibilité.

En cas de trop ou de moins perçu sur les provisions trimestrielles. La somme sera portée au débit ou au crédit du copropriétaire au moment de l’approbation des comptes. Il pourra arriver de fait qu’un trop perçu soit remboursé à l’acheteur alors même que les charges ont été réglées par le vendeur.

Rappel : l’acheteur d’un bien en copropriété devient propriétaire au moment de la signature de l’acte de vente définitif.

Un aménagement est-il possible ?

Vendeur et acheteur peuvent bien entendu aménager cette règle qui n’est pas d’ordre public et prévoir des conditions dérogatoires. C’est d’ailleurs une pratique courante qui permet de négocier le prix de vente du bien concerné.
Il est à noter que les accords entre vendeur et acheteur ne regardent qu’eux et ne sont pas opposables au syndic de copropriété. En effet, celui-ci conservera pour règle de réclamer les montants dus au copropriétaire en place au moment des exigibilités.
Il arrive que les parties à l’acte de vente prévoient alors, dès la signature du compromis de vente, un remboursement à effectuer le jour de la vente définitive. L’accord peut prévoir un remboursement croisé à la fois en faveur du vendeur et en faveur de l’acheteur.

Par exemple : le compromis de vente peut prévoir que l’acheteur remboursera au vendeur, le jour de la signature de la vente définitive, le prorata de charges du trimestre en cours, tandis que le vendeur devra rembourser à l’acheteur, le même jour, le montant des futurs travaux votés, mais non encore payés.

Il conviendra, que l’on soit vendeur ou acheteur, de ne pas négliger l’importance des charges et travaux dans le prix de vente du bien. Consultez également notre article sur le pré-état daté qui détaille les informations financières à fournir lors d’une vente, ainsi que le fonctionnement du conseil syndical.

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Questions fréquentes