VEFA : acheter en l’état futur d’achèvement sans se tromper
La plupart des logements neufs en France sont vendus alors même qu’ils ne sont pas construits ou que la construction n’est pas achevée. Les biens sont vendus sur plan. On parle de maison-clé en main ou encore de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Néanmoins, il convient de protéger les acheteurs qui s’engagent financièrement alors que leur bien immobilier n’est pas encore achevé.
En bref La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) permet d’acheter un logement neuf sur plan. Le processus comprend 4 étapes : contrat de réservation, contrat de vente notarié, paiements échelonnés selon l’avancement (35 % aux fondations, 70 % hors d’eau, 95 % à l’achèvement, 5 % à la livraison), puis remise des clés. L’acheteur bénéficie des garanties décennale et biennale.
Première étape : signature du contrat de réservation VEFA
Celui-ci n’est pas obligatoire mais dans la pratique, il est systématiquement proposé à l’acheteur. Par la signature de ce document, le promoteur immobilier s’engage à réserver le bien en VEFA. Il est obligatoirement rédigé par écrit.
Le contrat comporte plusieurs mentions :
- La description du logement et du programme
- Le prix de vente et les clauses de révisions éventuelles
- La date de conclusion du contrat définitif
- Les délais d’achèvement du bien
- Une note technique sur les matériaux et équipements
Bon à savoir : l’acheteur verse un dépôt de garantie et dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception du contrat de réservation.
Deuxième étape : la signature du contrat de vente VEFA
Un projet de contrat de vente définitif doit être adressé à l’acheteur au minimum un mois avant la signature de l’acte authentique, accompagné des annexes. Le contrat définitif contient les mentions du contrat de réservation plus les conditions suspensives et la garantie d’achèvement.
Ce contrat est obligatoirement signé devant notaire. Les annexes comprennent tous les éléments techniques : surfaces, plans, matériaux utilisés. Le processus est similaire à celui d’un compromis de vente classique, avec des spécificités liées au neuf.
Troisième étape : le paiement du logement
Celui-ci est strictement réglementé. Échelonné dans le temps, il suit les étapes d’achèvement du bien :
- Achèvement des fondations : 35 % du prix total
- Mise hors d’eau : 70 %
- Achèvement de l’immeuble : 95 %
- Mise à disposition du bien : 5 %
Des étapes intermédiaires restent possibles lors de l’achèvement des cloisons et de la mise hors d’air.
Quatrième étape : la livraison du bien
La livraison est la remise des clés à l’acquéreur, qui ne doit pas être confondue avec la réception des travaux, étape préalable. Cette étape permet de consigner par écrit les finitions restantes et défauts éventuels.
Bon à savoir : si certaines anomalies ne sont pas notées le jour de la livraison, l’acheteur dispose d’un mois pour les notifier par lettre recommandée au promoteur.
L’acheteur bénéficie de plusieurs garanties : parfait achèvement, garantie de surface, garantie biennale, isolation phonique, garantie décennale et assurance dommages-ouvrage. Pour vérifier la situation juridique du terrain, commandez un état hypothécaire.
Questions fréquentes
Oui, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après réception du contrat de réservation. Après signature de l’acte authentique, l’annulation n’est possible qu’en cas de non-réalisation d’une condition suspensive (refus de prêt notamment).
Le contrat prévoit généralement des pénalités de retard. Si le retard excède 30 jours, l’acheteur peut mettre en demeure le promoteur. En cas de retard important, il peut demander la résolution du contrat et le remboursement des sommes versées.
L’achat en VEFA bénéficie de frais de notaire réduits (2-3 % contre 7-8 % dans l’ancien), d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans, et potentiellement du PTZ (Prêt à Taux Zéro) sous conditions de ressources.
