Promesse de vente, compromis de vente : quelles sont les différences ?

Quand on parle d’immobilier, on utilise souvent des termes sans en comprendre les tenants et les aboutissants. Pourtant, ces termes recouvrent des mécanismes juridiques précis. De plus, ils entraînent des conséquences importantes.

Deux expressions font partie de ces mots un peu flous : promesse de vente et compromis de vente. Alors, savez-vous réellement ce que l’un et l’autre signifient ?

En bref La promesse de vente et le compromis de vente sont deux avant-contrats utilisés lors d’une transaction immobilière. D’un côté, la promesse de vente engage uniquement le vendeur : l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation (5 à 10 %) mais peut renoncer à l’achat. De l’autre, le compromis de vente engage les deux parties : en cas de désistement, l’acheteur risque des dommages et intérêts. Dans les deux cas, le délai de rétractation est de 10 jours.

La promesse de vente et le compromis : des avant-contrats

Vous vous êtes mis d’accord avec le propriétaire d’un bien : vous souhaitez l’acquérir. Cependant, avant qu’il ne devienne vôtre, une longue procédure s’impose.

Première étape : vous devez signer un avant-contrat qui fixe votre volonté d’acquisition.

Attention : le transfert de propriété ne devient effectif que lors de la signature de l’acte authentique de vente devant le notaire.

Deux contrats existent : la promesse et le compromis. Les parties peuvent les signer sous seing privé ou les établir devant notaire.

La promesse de vente

Comment fonctionne la promesse de vente ?

Par cet acte, le vendeur s’engage à vous vendre le bien au prix convenu. Par conséquent, il ne peut plus se désister. Il s’agit d’un contrat unilatéral.

En revanche, vous, en tant qu’acquéreur, pouvez décider de faire marche arrière. Vous disposez pour cela d’une période fixée dans le contrat, pouvant aller jusqu’à 3 mois. De plus, vous n’avez aucune justification à fournir.

L’indemnité d’immobilisation

En contrepartie de cette faculté de renonciation, vous devez verser une indemnité d’immobilisation. Celle-ci représente généralement entre 5 et 10 % du prix de vente.

Voici ce qui se passe selon votre décision :

• Si vous renoncez à l’achat : vous perdez l’indemnité.
• Si vous achetez le bien : le notaire impute l’indemnité sur le prix de vente.

Cas particulier : promesse de plus de 18 mois

Parfois, les parties concluent la promesse de vente pour une durée supérieure à 18 mois. Dans ce cas, elles doivent obligatoirement établir un acte notarié.

À noter : contrairement au compromis de vente, vous devez enregistrer la promesse de vente auprès des impôts dans les 10 jours suivant la signature. Les frais s’élèvent à 125 €.

Le compromis de vente

Comment fonctionne le compromis de vente ?

Cet avant-contrat engage les deux parties : vendeur et acquéreur. C’est pourquoi on dit qu’il est bilatéral. On l’appelle également promesse synallagmatique de vente.

Concrètement, par la signature d’un compromis :

• L’acheteur s’engage à acheter le bien
• Le vendeur s’engage à le vendre au prix convenu et dans les délais prévus

Ainsi, les deux parties sont liées par le contrat.

Que se passe-t-il en cas de rétractation ?

Tout d’abord, sachez que le délai légal de rétractation est de 10 jours. Ensuite, au-delà de ce délai, les parties ne peuvent plus revenir sur leur décision.

Toutefois, une exception existe : si les conditions suspensives ne sont pas réalisées (par exemple, non-obtention d’un prêt ou d’un permis de construire).

Si l’acheteur souhaite malgré tout renoncer à l’achat, il court plusieurs risques :

• Premièrement, le vendeur peut lui demander des dommages et intérêts
• Deuxièmement, le vendeur peut le contraindre à réaliser le contrat
• Enfin, l’acheteur perd le dépôt de garantie versé lors de la signature (entre 5 et 10 % du prix de vente)

Que choisir : compromis ou promesse de vente ?

Le compromis de vente représente incontestablement la meilleure formule pour le vendeur. En effet, il lui garantit la vente de son bien. C’est pourquoi les vendeurs choisissent la plupart du temps ce mécanisme juridique.

En revanche, la promesse de vente conviendra mieux si vous avez besoin, en tant qu’acheteur, de plus de souplesse. Toutefois, le vendeur l’acceptera difficilement.

Exception : si vous disposez d’un budget conséquent, vous pouvez proposer une indemnité d’immobilisation plus élevée. Ainsi, vous équilibrez les inconvénients pour le vendeur.

Enfin, avant de signer un avant-contrat, nous vous conseillons de consulter un état hypothécaire. Ce document permet de vérifier la situation juridique du bien : hypothèques, servitudes, etc.

Questions fréquentes