Comment éviter les frais de mainlevée d’hypothèque

La mainlevée d’hypothèque coûte entre 0,6% et 0,8% du prêt initial. Sur un crédit de 200 000 €, cela représente 1 200 à 1 600 €. Bonne nouvelle : dans plusieurs situations, vous pouvez éviter totalement ces frais ou les réduire significativement.

En bref Pour éviter les frais de mainlevée : attendez l’extinction automatique (1 an après la fin du prêt), négociez un transfert d’hypothèque lors d’un rachat, ou privilégiez la caution bancaire dès le départ. En cas de vente, intégrez ces frais dans la négociation du prix.

Rappel : qu’est-ce que la mainlevée d’hypothèque ?

La mainlevée est l’acte par lequel la banque atteste que vous avez remboursé votre prêt. Elle permet de radier l’inscription hypothécaire au service de publicité foncière.

Cette démarche est obligatoire si vous vendez votre bien avant la fin naturelle de l’inscription. Sans mainlevée, l’hypothèque reste attachée au bien et bloque la vente.

À lire : Levée d’hypothèque : combien ça coûte ?

Solution 1 : attendre l’extinction automatique (gratuite)

C’est la méthode la plus simple pour économiser 100% des frais.

Comment ça fonctionne

L’inscription hypothécaire a une durée limitée : la durée du prêt + 1 an. Passé ce délai, elle s’éteint automatiquement sans aucune démarche ni frais de votre part.

Exemple : pour un prêt sur 20 ans démarré en 2010, l’hypothèque s’éteint automatiquement en 2031 (2010 + 20 + 1).

Quand utiliser cette solution

• Vous avez terminé de rembourser et ne vendez pas immédiatement
• Vous vendez après la date d’extinction automatique
• Vous pouvez attendre quelques mois avant de vendre

Économie : 100% des frais de mainlevée (1 200 à 1 600 € sur 200 000 €)

Solution 2 : négocier un transfert d’hypothèque

Lors d’un rachat de crédit, vous pouvez éviter la mainlevée grâce au transfert d’hypothèque (ou subrogation).

Comment ça fonctionne

Au lieu de lever l’hypothèque existante et d’en créer une nouvelle, la banque qui rachète votre crédit reprend l’hypothèque existante. Vous économisez :

• Les frais de mainlevée (0,6 à 0,8%)
• Les frais de nouvelle inscription (1,5%)

Économie totale : environ 2% du montant du prêt, soit 4 000 € sur 200 000 €.

Conditions pour en bénéficier

• La nouvelle banque doit accepter le transfert
• Le montant du nouveau prêt doit être inférieur ou égal à l’ancien
• Le bien doit rester le même

Conseil : Négociez ce point avant de signer l’offre de rachat. Toutes les banques ne le proposent pas spontanément.

Solution 3 : choisir la caution dès le départ

La meilleure façon d’éviter les frais de mainlevée est de ne pas prendre d’hypothèque.

Pourquoi la caution est avantageuse

La caution bancaire (Crédit Logement, CAMCA, SOCAMI) offre les mêmes garanties à la banque, mais :

• Pas de frais de mainlevée en cas de vente anticipée
• Partie des frais restituée en fin de prêt (jusqu’à 75%)
• Procédure plus simple et plus rapide

Comparatif sur un prêt de 200 000 €

Hypothèque :

• Frais initiaux : 3 000 € (1,5%)
• Mainlevée si vente anticipée : 1 400 € (0,7%)
• Total si vente avant terme : 4 400 €

Caution (Crédit Logement) :

• Frais initiaux : 2 500 € environ
• Restitution en fin de prêt : jusqu’à 1 200 €
• Coût réel : 1 300 € environ

Économie avec la caution : 3 100 € sur la durée du prêt.

À lire : Caution ou hypothèque : comment choisir ?

Solution 4 : intégrer les frais dans le prix de vente

Si vous devez payer la mainlevée, faites-la financer par l’acheteur.

Comment procéder

Les frais de mainlevée sont à la charge du vendeur. Mais rien n’empêche de les intégrer dans le prix de vente lors de la négociation.

Exemple : au lieu de vendre 300 000 € et payer 1 500 € de mainlevée, vendez 301 500 €.

Arguments pour la négociation

• Ces frais sont standards et prévisibles
• L’acheteur les financerait de toute façon dans son prêt
• Le montant est marginal par rapport au prix total

Solution 5 : renégocier avec votre banque actuelle

Pour un rachat de crédit, négociez d’abord avec votre banque.

Pourquoi c’est avantageux

Si votre banque accepte de renégocier votre taux plutôt que de vous laisser partir, vous conservez l’hypothèque existante. Pas de mainlevée, pas de nouvelle inscription.

Économie : 100% des frais de garantie (mainlevée + nouvelle hypothèque)

Comment négocier

• Obtenez d’abord une offre d’une banque concurrente
• Présentez cette offre à votre banque actuelle
• Demandez un alignement ou un taux intermédiaire
• Calculez l’économie réelle (frais de garantie inclus)

Parfois, un taux légèrement plus élevé chez votre banque actuelle reste plus avantageux qu’un meilleur taux ailleurs avec tous les frais de changement.

Récapitulatif : quelle solution choisir ?

• Vous ne vendez pas → Attendez l’extinction automatique (gratuit)
• Vous faites un rachat de crédit → Négociez le transfert d’hypothèque ou restez chez votre banque
• Vous souscrivez un nouveau prêt → Choisissez la caution plutôt que l’hypothèque
• Vous vendez → Intégrez les frais dans le prix ou attendez l’extinction si possible

Comment vérifier si votre hypothèque est levée ?

Pour savoir si une hypothèque est encore inscrite sur un bien, demandez un état hypothécaire auprès du service de publicité foncière. Ce document liste toutes les inscriptions en cours.

À lire : Comment savoir si une maison est hypothéquée ?

Questions fréquentes

Besoin de connaître les hypothèques sur un bien ? Vérifier l’état hypothécaire d’un bien