État hypothécaire : 5 situations où il est indispensable

L’état hypothécaire est un document incontournable dans de nombreuses situations immobilières. Que vous achetiez un bien, divorciez, héritiez ou renégociiez un prêt, ce relevé officiel vous protège contre les mauvaises surprises. Découvrez les 5 cas où il devient indispensable.

En bref L’état hypothécaire révèle l’historique juridique d’un bien immobilier : propriétaires successifs, hypothèques en cours, servitudes et saisies éventuelles. Il est indispensable lors d’un achat immobilier, d’un divorce, d’une succession, d’un rachat de crédit ou d’un investissement locatif. Validité : 2 mois. Délai d’obtention : 5 à 15 jours ouvrés.

Qu’est-ce qu’un état hypothécaire ?

L’état hypothécaire (ou relevé hypothécaire) est un document officiel délivré par le service de la publicité foncière. Il retrace l’ensemble des informations juridiques attachées à un bien immobilier : identité des propriétaires successifs, inscriptions hypothécaires (conventionnelles, légales ou judiciaires), privilèges, servitudes et éventuelles procédures de saisie.

Pour en savoir plus sur la lecture et l’interprétation de ce document, consultez notre guide pour comprendre un état hypothécaire.

1. Achat immobilier : vérifier les charges avant de signer

C’est la situation la plus courante. Lors d’une transaction immobilière, le notaire commande systématiquement un état hypothécaire avant la signature du compromis de vente. Ce document permet de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire légitime et qu’aucune charge cachée ne grève le bien.

Ce que révèle l’état hypothécaire pour l’acheteur :

• Les hypothèques en cours : si le vendeur a un crédit immobilier garanti par le bien, l’hypothèque apparaîtra. Elle devra être levée avant ou lors de la vente.
• Les servitudes : droit de passage, servitude de vue, canalisation… Ces contraintes peuvent impacter la valeur ou l’usage du bien.
• Les saisies immobilières : si une procédure de saisie est en cours, la vente est bloquée.

Sans état hypothécaire, vous risquez d’acheter un bien grevé de dettes ou de contraintes que vous devrez assumer.

2. Divorce : établir la valeur nette du patrimoine

En cas de divorce, les époux doivent liquider leur patrimoine commun. L’état hypothécaire permet d’établir la situation exacte de chaque bien immobilier détenu par le couple.

Pourquoi est-il indispensable ?

• Il révèle le montant des hypothèques restantes sur chaque bien, permettant de calculer la valeur nette (valeur du bien moins capital restant dû).
• Il identifie quel époux est titulaire des garanties bancaires.
• Il permet au notaire d’organiser le partage équitable ou la vente des biens.

Le notaire chargé de la liquidation du régime matrimonial commandera généralement ce document, mais vous pouvez aussi l’obtenir vous-même pour préparer les négociations.

3. Succession : identifier les dettes grevant les biens

Lors d’une succession, les héritiers doivent connaître précisément l’actif et le passif du défunt. L’état hypothécaire permet d’identifier toutes les dettes immobilières.

Ce que l’état hypothécaire révèle aux héritiers :

• Les crédits immobiliers en cours garantis par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers (PPD).
• Les éventuelles hypothèques judiciaires prises par des créanciers du défunt.
• Les inscriptions non radiées qui pourraient bloquer une vente ultérieure.

Cette information est cruciale pour décider d’accepter ou de renoncer à la succession. Si les dettes dépassent la valeur des biens, les héritiers peuvent refuser l’héritage.

4. Rachat de crédit : connaître les garanties à lever

Vous souhaitez renégocier votre prêt immobilier ou regrouper vos crédits ? La nouvelle banque exigera un état hypothécaire pour connaître les garanties existantes sur votre bien.

Le processus de rachat implique :

• L’identification de l’hypothèque ou du PPD inscrit au profit de l’ancienne banque.
• Le calcul des frais de mainlevée à prévoir (environ 0,7% du montant initial du prêt). Consultez notre article sur la mainlevée d’hypothèque pour plus de détails.
• L’inscription d’une nouvelle garantie au profit de la banque qui rachète le crédit.

L’état hypothécaire permet également de vérifier si l’hypothèque initiale est proche de sa date de péremption (généralement 1 an après la fin du prêt), ce qui éviterait les frais de mainlevée.

5. Investissement locatif : sécuriser votre placement

En tant qu’investisseur immobilier, vous devez vous assurer que le bien convoité ne présente aucun risque juridique. L’état hypothécaire complète utilement le diagnostic technique.

Les points de vigilance pour l’investisseur :

• Vérifier l’absence de saisie ou de contentieux en cours qui pourrait compromettre la vente.
• Identifier les servitudes pouvant limiter l’exploitation du bien (interdiction de louer une partie, droit de passage…).
• S’assurer que le vendeur pourra lever les hypothèques existantes avec le prix de vente.

Pour un investissement locatif de plusieurs centaines de milliers d’euros, le coût d’un état hypothécaire (quelques dizaines d’euros) représente une assurance indispensable.

Comment commander votre état hypothécaire

Pour obtenir un état hypothécaire, vous avez besoin de deux informations :

• La localisation du bien (commune ou code postal)
• L’identité du propriétaire (nom, prénom, date de naissance) OU les références cadastrales du bien

Le délai de traitement est généralement de 5 à 15 jours ouvrés. La validité du document est de 2 mois à compter de sa délivrance.

Vous pouvez commander votre état hypothécaire directement sur notre site, sans vous déplacer :

Pour en savoir plus sur notre service, consultez la page état hypothécaire en ligne.

À lire également : Définition de l’hypothèque, Mainlevée d’hypothèque, Guide des servitudes.

Questions fréquentes