Le droit de surplomb et les servitudes : ce qu’il faut savoir

Dans le cadre de travaux ou de rénovations, il arrive qu’un propriétaire ait besoin d’accéder au terrain voisin pour installer un échafaudage ou intervenir sur une façade. C’est dans ce contexte qu’intervient le droit de surplomb, rattaché à la notion plus large de servitude. Mais ce droit n’est pas automatique : il est encadré par la loi et peut parfois faire l’objet de contentieux.

En bref Le droit de surplomb permet à un propriétaire d’occuper temporairement l’espace aérien du terrain voisin pour réaliser des travaux sur son propre bien. Ce droit temporaire, encadré par la loi Elan, nécessite d’informer le voisin au préalable et de l’indemniser pour tout préjudice.

Rappel : définition d’une servitude

Une servitude est une charge imposée à un fonds immobilier (le terrain ou le bien dit « fonds servant ») au bénéfice d’un autre fonds (dit « fonds dominant »), appartenant à un propriétaire différent.

Les servitudes sont attachées aux biens, et non aux personnes. Elles peuvent être légales, conventionnelles ou judiciaires. Parmi les plus courantes, on retrouve : le droit de passage, la servitude de vue, le droit d’égout des toits, et le droit de surplomb temporaire.

Le droit de surplomb : une servitude temporaire

Le droit de surplomb permet à un propriétaire d’installer temporairement des équipements (échafaudages, nacelles, bâches) sur le terrain voisin, le temps de réaliser des travaux sur son propre bien.

Ce droit est encadré par l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation, créé par la loi Elan. Il ne crée pas une servitude permanente, mais constitue un accès temporaire.

Conditions d’application

Le droit de surplomb s’applique si les travaux sont nécessaires à la conservation ou à l’entretien du bâtiment, s’il n’existe pas d’autre solution raisonnable pour les réaliser, et si le voisin est informé au préalable et son accord sollicité.

Si ce dernier refuse, le propriétaire peut saisir le juge pour faire reconnaître son droit temporaire de surplomb.

Procédure à respecter

Avant d’accéder à la propriété voisine, le demandeur doit informer par écrit le voisin en précisant la nature des travaux, leur durée et les modalités d’intervention. Il doit lui demander son autorisation ou saisir le tribunal judiciaire en cas de refus.

Le demandeur doit également indemniser le voisin pour les éventuels troubles ou dommages occasionnés, respecter la durée prévue et veiller à ne pas empiéter davantage que nécessaire.

Attention aux abus

Le droit de surplomb ne donne pas le droit de pénétrer à l’intérieur du bien voisin, ni de réaliser des travaux sur celui-ci. Il se limite strictement à l’occupation temporaire du volume aérien ou du sol nécessaire à l’installation de matériel.

En cas de non-respect de ces limites, le voisin peut demander l’arrêt des travaux, une indemnisation et la réparation du préjudice causé.

Quelle différence avec une servitude classique ?

Contrairement aux servitudes permanentes, le droit de surplomb n’est pas inscrit au service de la publicité foncière, sauf s’il est établi de manière conventionnelle. Il ne se transmet donc pas automatiquement aux propriétaires suivants.

C’est un droit temporaire qui répond à un besoin ponctuel de travaux et qui suppose une bonne foi de la part du demandeur. Bien encadré, ce droit facilite l’entretien du bâti tout en protégeant les droits des voisins. Mieux vaut solliciter un notaire ou un avocat en cas de désaccord.

Questions fréquentes