Droit de surplomb et Servitudes : ce qu’il faut savoir

Dans le cadre de travaux ou de rénovations, il arrive qu’un propriétaire ait besoin d’accéder au terrain voisin pour installer un échafaudage ou intervenir sur une façade. C’est dans ce contexte qu’intervient le droit de surplomb, rattaché à la notion plus large de servitude. Mais ce droit n’est pas automatique : il est encadré par la loi et peut parfois faire l’objet de contentieux.

Voici ce qu’il faut savoir pour comprendre et utiliser correctement le droit de surplomb.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Une servitude est une charge imposée à un fonds immobilier (le terrain ou le bien dit « fonds servant ») au bénéfice d’un autre fonds (dit « fonds dominant »), appartenant à un propriétaire différent.

Les servitudes sont attachées aux biens, et non aux personnes. Elles peuvent être légales, conventionnelles ou judiciaires. Parmi les plus courantes, on retrouve :

Le droit de passage
La servitude de vue
Le droit d’égout des toits
Et, plus récemment reconnu, le droit de surplomb temporaire

Le droit de surplomb : une servitude temporaire

Le droit de surplomb permet à un propriétaire d’installer temporairement des équipements (échafaudages, nacelles, bâches…) sur le terrain voisin, le temps de réaliser des travaux sur son propre bien.

Ce droit est encadré par l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation, créé par la loi Elan. Il ne crée pas une servitude permanente, mais constitue un accès temporaire.

Conditions d’application

Le droit de surplomb s’applique si :

Les travaux sont nécessaires à la conservation ou à l’entretien du bâtiment
Il n’existe pas d’autre solution raisonnable pour les réaliser
Le voisin (propriétaire du fonds servant) est informé au préalable, et son accord est sollicité

Si ce dernier refuse, le propriétaire peut saisir le juge pour faire reconnaître son droit temporaire de surplomb.

Procédure à respecter

Avant d’accéder à la propriété voisine, le demandeur doit :

Informer par écrit le voisin, en précisant la nature des travaux, leur durée et les modalités d’intervention
Lui demander son autorisation, ou saisir le tribunal judiciaire en cas de refus
Indemniser le voisin pour les éventuels troubles ou dommages occasionnés
Respecter la durée prévue, et veiller à ne pas empiéter davantage que nécessaire

Cette procédure vise à concilier les droits du propriétaire et ceux du voisin, dans un cadre légal sécurisé.

Attention aux abus

Le droit de surplomb ne donne pas le droit de pénétrer à l’intérieur du bien voisin, ni de réaliser des travaux sur celui-ci. Il se limite strictement à l’occupation temporaire du volume aérien ou du sol nécessaire à l’installation de matériel.

En cas de non-respect de ces limites, le voisin peut demander l’arrêt des travaux, une indemnisation et la réparation du préjudice causé.

Quelle différence avec une servitude classique ?

Contrairement aux servitudes permanentes (comme le droit de passage), le droit de surplomb n’est pas inscrit au service de la publicité foncière, sauf s’il est établi de manière conventionnelle. Il ne se transmet donc pas automatiquement aux propriétaires suivants.

C’est un droit temporaire, qui répond à un besoin ponctuel de travaux, et qui suppose une bonne foi de la part du demandeur.

Bien encadré, ce droit facilite l’entretien du bâti tout en protégeant les droits des voisins. Mais il ne s’improvise pas : mieux vaut solliciter un notaire ou un avocat en cas de désaccord.