Comment estimer le prix d’un bien immobilier ?

L’estimation du prix d’un bien immobilier revient naturellement aux professionnels de l’immobilier. Ils maîtrisent les prix du marché, les envies des acheteurs du moment, connaissent généralement les besoins en aménagements et travaux des biens qu’ils ont entre les mains et surtout n’ont aucun affect sur l’appartement ou maison en vente. Ce qui n’est pas le cas des propriétaires désireux de vendre, pas toujours très objectifs avec leur bien.

Alors, si vous désirez estimer vous-même votre bien immobilier, voici quelques éléments très concrets qui vous aideront dans cette démarche.

En bref Pour estimer un bien immobilier, plusieurs critères entrent en jeu : localisation, caractéristiques du bien, performance énergétique (DPE) et prix du marché local. La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) recense les ventes des 5 dernières années. L’état hypothécaire permet de connaître le prix de la dernière transaction.

La valeur vénale d’un bien immobilier

Prenons la définition du site www.service-public.fr : la valeur vénale d’un bien immobilier est “le montant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien, en cas de vente dans les conditions normales de marché”.

Et pourtant obtenir le juste prix de son bien est souvent une démarche délicate.

Bon à savoir : la vente n’est pas le seul moment durant lequel on peut avoir besoin d’estimer la valeur de son bien. En effet, les situations de donation, de divorce ou de rachat de crédit justifient d’avoir cette donnée.

Heureusement, il existe des outils en ligne pour accompagner les propriétaires des biens comme la base Demandes de valeurs foncières (DVF) ouverte par la Direction générale des finances publiques, qui recense l’ensemble des ventes de biens fonciers (bâtis ou non) réalisées au cours des cinq dernières années.

Par ailleurs, il peut être utile dans le cas de l’estimation d’un bien immobilier, de connaître le montant du bien lors de la dernière transaction de vente/achat. L’état hypothécaire permet d’obtenir ce renseignement facilement (il suffit de renseigner le formulaire en ligne ici).

Plusieurs grands critères permettent de déterminer la valeur d’un bien immobilier

Sa situation géographique

Critère essentiel, un même bien n’aura pas la même valeur selon qu’il se situe en ville, en campagne, près d’une école, d’une usine…

La situation économique de l’adresse

Certaines adresses sont plus recherchées que d’autres, c’est ainsi que l’immobilier est plus élevé à Aix-en-Provence qu’à Orléans, le marché de l’emploi y étant plus porteur et dynamique.

Les caractéristiques du bien

Un bien lumineux, bien agencé, avec un joli jardin ou une belle terrasse aura plus de valeur qu’un bien sombre, demandant des travaux et sans balcon alors même que ce dernier aura plus de mètres carrés. Ce sont réellement les caractéristiques du bien qui vont déclencher l’achat coup de cœur. Mais attention, à défaut du coup de foudre, l’acheteur peut fuir en courant ! Pour bien préparer une vente immobilière, rassemblez tous les documents nécessaires.

Les performances énergétiques

Très importantes à l’heure où le gaz et l’électricité coûtent cher et où la prise de conscience de l’environnement compte pour beaucoup. Une étude conjointe des Notaires de France et de la Caisse des Dépôts a prouvé qu’une bonne étiquette énergétique a une incidence importante sur la valeur d’un logement. Le DPE est désormais un critère déterminant : un bien classé A ou B peut valoir 5 à 15% de plus qu’un bien énergivore.

L’objectivité

Critère essentiel lorsque l’on veut estimer soi-même le prix de son bien, il faut absolument ne plus le voir comme le lieu où l’on a vécu, peut-être élevé des enfants, fait des travaux d’aménagements, vécu une belle vie… S’il est difficile de sortir de tout affect lors de la vente de son bien, c’est pourtant absolument nécessaire si l’on veut être objectif et efficace.

N’oubliez pas que nous n’avons pas tous les mêmes goûts, les mêmes critères, les mêmes choix et les mêmes contraintes ! Pour une estimation professionnelle, vous pouvez faire appel à une expertise immobilière.

Questions fréquentes