Rédaction d’un règlement de copropriété — Géomètre-expert et notaire
En bref — La rédaction règlement copropriété pour créer un règlement de copropriété (RCP) pour un immeuble neuf ou faire entrer un bâtiment existant en copropriété ? Deux professionnels interviennent obligatoirement. Le géomètre-expert rédige l’État Descriptif de Division (EDD) et calcule les tantièmes, en vertu du monopole de la loi n°46-942 du 7 mai 1946. Le notaire rédige le RCP proprement dit, l’authentifie et le publie au Service de la Publicité Foncière. L’avocat peut intervenir en conseil stratégique sur les clauses sensibles.
Ce que le géomètre-expert fait pour vous
- Relevé et mesurage de l’immeuble — plans intérieurs de chaque lot, surfaces en loi Carrez, surfaces annexes (cave, parking), hauteurs sous plafond, exposition
- Identification des parties privatives et communes — chaque lot est défini avec précision : partie privative (appartement), quote-part des parties communes (escalier, couloirs, toiture), jouissances privatives éventuelles (balcon, terrasse, jardin)
- Calcul des tantièmes de copropriété et de charges — répartition en millièmes selon des coefficients de pondération (étage, exposition, nature du lot). Les tantièmes déterminent les droits de vote en AG et la contribution aux charges
- Identification des parties communes spéciales — conformément à la loi ELAN du 23 novembre 2018, les parties qui ne bénéficient qu’à certains copropriétaires (escalier d’un seul bâtiment, ascenseur privatif) sont identifiées dès la création du RCP
- Rédaction de l’EDD (État Descriptif de Division) — document obligatoire qui liste chaque lot avec son numéro, sa description, sa quote-part en tantièmes. L’EDD est annexé au règlement de copropriété et publié avec lui au SPF
- Coordination avec le notaire — transmission des éléments techniques (plans, EDD, tantièmes) au notaire qui rédige le RCP proprement dit, y intègre les clauses de fonctionnement et publie l’ensemble au SPF dans les 2 mois
Le géomètre-expert intervient partout en France avec déplacement obligatoire sur site pour les relevés. Si votre projet nécessite également une division en volumes (pour un ensemble mixte commerce + logements), un montage plus complexe est nécessaire. Pour modifier un RCP existant en vue d’interdire Airbnb ou résoudre un contentieux, consultez plutôt la page contentieux copropriété.
Rédaction règlement copropriété : qui rédige un règlement de copropriété : géomètre, notaire ou avocat ?
En pratique, la création d’un règlement de copropriété repose sur un binôme incontournable : géomètre-expert + notaire. Chaque professionnel a un rôle précis, non interchangeable.
Le géomètre-expert détient le monopole légal de l’EDD (article 1 de la loi du 7 mai 1946). Lui seul peut mesurer l’immeuble, calculer les tantièmes et rédiger l’État Descriptif de Division. Sans EDD, pas de RCP valide.
Le notaire rédige les clauses du RCP (fonctionnement de l’AG, majorités de vote, répartition des charges, obligations des copropriétaires), authentifie l’acte et le publie au Service de la Publicité Foncière. La publication rend le RCP opposable à tous les futurs acquéreurs de lots.
L’avocat n’est pas obligatoire mais peut intervenir en conseil stratégique pour les clauses sensibles : interdiction de certaines activités (meublé touristique, exercice commercial), règles d’esthétique restrictives, répartitions de charges complexes entre bâtiments. Son intervention est fortement recommandée pour les copropriétés complexes ou les ensembles immobiliers à usage mixte.
Rédaction règlement copropriété : les clauses obligatoires
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe les mentions obligatoires du règlement de copropriété. On y trouve notamment : l’identification précise de l’immeuble, la détermination des parties privatives et des parties communes, les tantièmes de copropriété et de charges par lot. Également : les règles de fonctionnement de l’assemblée générale (quorum, majorités), les règles de jouissance des parties privatives et communes. Enfin : la répartition des charges (générales et spéciales), les règles relatives aux travaux et à leur vote.
Depuis la loi ELAN de 2018, le RCP doit également identifier deux catégories. Les parties communes spéciales d’abord (qui ne bénéficient qu’à certains copropriétaires). Ensuite les parties communes à jouissance privative (balcons, terrasses dont un copropriétaire a l’usage exclusif). Cette identification, technique par nature, relève du géomètre-expert.
Comment ça marche ?
1. Décrivez votre projet
Remplissez le formulaire. Précisez s’il s’agit d’un immeuble neuf, d’une division d’un bâtiment existant ou d’un ensemble mixte.
2. Un géomètre-expert vous rappelle
Sous 48h ouvrées, un géomètre-expert partenaire analyse votre projet et propose un devis incluant le relevé, l’EDD et la coordination notaire.
3. Il coordonne avec le notaire
Relevé, EDD, calcul des tantièmes, transmission au notaire pour rédaction du RCP et publication au SPF.
Aller plus loin
📋 Obtenez un règlement existant
Avant de rédiger un nouveau RCP, il est utile de disposer du règlement actuel s’il existe (bâtiment déjà en copropriété). Commandez-le en ligne.
📄 Vérifiez la situation foncière
L’état hypothécaire révèle les hypothèques, servitudes et charges existantes sur l’assiette foncière de votre projet de copropriété.
Être rappelé par un géomètre-expert
Un géomètre-expert partenaire Hypothèques en ligne, spécialisé en copropriété, vous contactera sous 48h ouvrées. Il analysera votre projet de rédaction règlement copropriété et proposera un devis. Le devis inclut l’EDD et la coordination avec le notaire. Gratuit et sans engagement.
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Questions fréquentes
La création d’un RCP repose sur un binôme. Le géomètre-expert rédige l’État Descriptif de Division (EDD) et calcule les tantièmes. Cette compétence relève du monopole de la loi du 7 mai 1946. Le notaire rédige les clauses de fonctionnement, authentifie l’acte et le publie au Service de la Publicité Foncière. L’avocat peut intervenir en conseil pour les clauses stratégiques mais n’est pas obligatoire.
Pour un immeuble de 10 à 30 lots, les honoraires se répartissent ainsi. Géomètre-expert : 3 000 à 8 000 euros HT pour le relevé, l’EDD et les tantièmes. Notaire : 2 000 à 5 000 euros pour la rédaction du RCP, l’authentification et la publication SPF. S’y ajoutent la taxe de publicité foncière (environ 0,10% de la valeur déclarée) et les frais de cadastre (300 à 600 euros). Budget total : 6 000 à 15 000 euros pour un immeuble moyen.
Oui. Dès qu’un immeuble est divisé en au moins deux lots appartenant à des personnes différentes, le statut de copropriété s’applique automatiquement. Ce principe est posé par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété et l’EDD sont obligatoires et doivent être publiés au SPF avant toute vente de lot. Sans RCP, le notaire refuse la signature.
Comptez 2 à 4 mois entre la commande et la publication au SPF. Le relevé et l’EDD par le géomètre prennent 3 à 6 semaines selon la taille et l’accessibilité de l’immeuble. La rédaction par le notaire prend 2 à 4 semaines. La publication au SPF intervient dans les 2 mois suivant la signature. Les projets complexes (parties communes spéciales, lots transitoires) peuvent s’allonger.
Oui, mais selon des règles de majorité strictes. Une modification touchant les tantièmes exige la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cette majorité requiert 2/3 des millièmes et plus de la moitié des copropriétaires. Une simple mise en conformité ELAN se vote à la majorité simple de l’article 24. Pour modifier un RCP existant ou résoudre un conflit, consultez notre page contentieux copropriété.
Pour ce service, Hypothèques en ligne agit comme une plateforme de mise en relation, pas un cabinet de géomètres-experts.
