Mise en conformité loi ELAN — Géomètre-expert copropriété
En bref — La loi ELAN de 2018 oblige chaque copropriété à identifier deux types d’éléments dans son règlement. D’une part, les parties communes spéciales (escalier ou ascenseur d’un seul bâtiment). D’autre part, les parties communes à jouissance privative (balcons, terrasses, jardins privatifs). Ce travail technique, qui implique l’analyse des plans et le calcul des tantièmes, relève du géomètre-expert. Il coordonne avec le notaire pour la publication du modificatif au Service de la Publicité Foncière.
Mise en conformité ELAN : ce que le géomètre-expert fait pour vous
- Analyse des plans de l’immeuble — identification des parties communes qui ne bénéficient qu’à certains copropriétaires (escalier, ascenseur, hall réservé à un bâtiment dans un ensemble de plusieurs bâtiments)
- Identification des jouissances privatives — balcons, loggias, terrasses, jardins privatifs : zones dont un copropriétaire a l’usage exclusif sans en être propriétaire
- Création des grilles de charges spéciales — calcul des tantièmes pour que seuls les copropriétaires concernés supportent les frais d’entretien des parties communes spéciales
- Régularisation des lots transitoires — identification et régularisation des lots appartenant encore au promoteur et non régularisés
- Modificatif d’EDD si nécessaire — quand la mise en conformité impacte les tantièmes, le géomètre-expert rédige le modificatif de mise en conformité ELAN d’État Descriptif de Division
- Coordination avec le notaire — transmission du modificatif pour authentification et publication au Service de la Publicité Foncière, rendant le document opposable à tous
Le géomètre-expert intervient partout en France avec déplacement sur site pour relevés et analyse des plans. Si un contentieux lié à la mise en conformité apparaît (contestation d’AG, refus de copropriétaires), un avocat partenaire prend le relais.
Quelles sont les conséquences d’un défaut de mise en conformité ?
La loi ELAN n’a pas prévu de sanction directe en cas de défaut de mise en conformité. Toutefois, les conséquences pratiques sont réelles. Lors de la vente d’un lot, le notaire vérifie la conformité du règlement de copropriété. Si les parties communes à jouissance privative ne sont pas mentionnées, l’acquéreur peut demander une diminution du prix ou une consignation dans l’attente de la régularisation. Par ailleurs, les charges d’entretien des parties communes spéciales non identifiées sont supportées par l’ensemble des copropriétaires, au lieu des seuls concernés. Cette inéquité peut être contestée en justice. Le syndic doit inscrire cette question à l’ordre du jour de chaque AG tant que la mise en conformité n’est pas effectuée.
Mise en conformité ELAN et parties communes spéciales et jouissance privative : quelle différence ?
Les parties communes spéciales sont des éléments de l’immeuble qui ne bénéficient qu’à certains copropriétaires. Par exemple : un escalier desservant uniquement un bâtiment dans un ensemble de plusieurs bâtiments, un ascenseur réservé à un groupe de lots, ou un jardin accessible uniquement au rez-de-chaussée. Leurs charges d’entretien doivent être réparties uniquement entre les copropriétaires concernés, via des grilles de charges spéciales calculées par le géomètre-expert.
Les parties communes à jouissance privative sont des espaces communs dont un copropriétaire a l’usage exclusif : un balcon, une terrasse, une loggia, un jardin attaché à un lot. Le copropriétaire en a la jouissance mais n’en est pas propriétaire. C’est une distinction juridique importante : l’entretien général relève de la copropriété, mais l’usage quotidien est privatif. Le géomètre-expert distingue ces deux notions dans le modificatif et crée les grilles de charges correspondantes.
Comment ça marche ?
1. Décrivez votre copropriété
Remplissez le formulaire en 2 minutes. Précisez le nombre de lots, si vous disposez du RCP actuel et des plans de l’immeuble.
2. Un géomètre-expert vous rappelle
Sous 48h ouvrées, un géomètre-expert partenaire analyse votre dossier, identifie les non-conformités ELAN et propose un devis.
3. Il rédige et coordonne
Le géomètre-expert rédige le modificatif, calcule les grilles de charges spéciales et coordonne avec le notaire pour la publication au SPF.
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L’état hypothécaire révèle les hypothèques, servitudes et charges existantes sur votre lot de copropriété.
Être rappelé par un géomètre-expert
Un géomètre-expert partenaire Hypothèques en ligne, spécialisé en copropriété, vous contactera sous 48h ouvrées pour auditer votre règlement et proposer un devis de mise en conformité ELAN. Gratuit et sans engagement.
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Questions fréquentes
Le géomètre-expert inscrit à l’Ordre (loi du 7 mai 1946, monopole foncier). Il analyse les plans, identifie les parties communes spéciales et jouissances privatives, rédige le projet modificatif et calcule les grilles de charges. Le notaire authentifie et publie au Service de la Publicité Foncière.
Entre 2 000 et 5 000 euros HT selon la taille et la complexité de la copropriété. S’y ajoutent les frais de notaire pour la publication (environ 500 euros) et la taxe de publicité foncière. Les coûts sont à la charge du syndicat des copropriétaires et votés en AG.
Oui dans la majorité des cas. La création des parties communes spéciales entraîne une modification des tantièmes de charges, ce qui nécessite un modificatif d’État Descriptif de Division. Le géomètre-expert rédige l’EDD modificatif en même temps que le modificatif de RCP.
Majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des copropriétaires présents ou représentés). La loi ELAN (article 206) considère cette mise en conformité comme une simple constatation de l’existant, pas une modification de fond. Si l’assemblée est défaillante, un second vote à l’article 25-1 de la loi de 1965 peut être nécessaire, puis à l’article 26 le cas échéant.
L’identification des parties communes spéciales et le calcul des tantièmes relèvent du monopole du géomètre-expert (art. 1 de la loi du 7 mai 1946). L’avocat intervient en amont pour conseil juridique ou en aval en cas de contestation d’AG ou de litige entre copropriétaires.
Pour ce service, Hypothèques en ligne agit comme une plateforme de mise en relation, pas un cabinet de géomètres-experts.
